Акт реализации инвестиционного контракта

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту по строительству на территории города Москвы

Приложение к Постановлению Правительства Москвы от 27 июня 2006 г. N 444-ПП

АКТ О РЕЗУЛЬТАТАХ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СОГЛАСНО ИНВЕСТИЦИОННОМУ КОНТРАКТУ N ________ ОТ «___» ________ Г. ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ (УКАЗЫВАЕТСЯ ОБЪЕКТ) ПО АДРЕСУ: (МИЛИЦЕЙСКИЙ АДРЕС) (СТРОИТЕЛЬНЫЙ АДРЕС: _______________)
Город Москва «__» _________ 20__ г.
Настоящий акт составлен Сторонами по инвестиционному контракту N _____________ от «___» ___________________ г. (далее по тексту — Контракт) о результатах реализации инвестиционного проекта по строительству ____________________ на территории административного (указывается объект) округа города Москвы по строительному адресу: ____________________ __________________________________________________________________ Стороны (участники) по Контракту: — Правительство Москвы (именуемое в дальнейшем «Администрация») в лице _________________________________________; — ____________________________________ (именуемое в дальнейшем «Инвестор») в лице ______________________________________________; — ____________________________________ (именуемое в дальнейшем ______________) в лице __________________________________________ Согласно настоящему акту Стороны подтверждают нижеследующее: 1. Во исполнение условий Контракта Инвестор произвел работы по финансированию и строительству ____________________ по адресу: (указывается объект) _____________________________________________ (строительный адрес: _____________________) в полном объеме (далее по тексту — Объект). 2. Сметная стоимость работ по строительству Объекта составляет: _______________ рублей ______ коп. в текущих ценах. 3. Объект принят в эксплуатацию, что подтверждается правовым актом на эксплуатацию объекта N ____________ от «___» _________ г. (распоряжение префекта __________________ административного округа г. Москвы N _______________ от «___» ____________ г.). Объекту присвоен милицейский адрес в соответствии с __________ __________________________________________________________________ 4. Согласно выпискам из технического паспорта на здание ТБТИ «__________________» г. Москвы N дела _______________ по состоянию на «____» _____________________ г. введенный в эксплуатацию Объект характеризуется следующими показателями:
Общая площадь объекта — ____________ кв. м
Жилые помещения, всего — ____________ кв. м (в т.ч. _____ кв. м общая площадь квартир с учетом летних помещений)
Общая нежилая площадь, всего — ____________ кв. м В т.ч.: — полезная нежилая площадь (торгового, офисного, спортивного, административного, социального и другого назначения) — ____________ кв. м
— площади общего пользования и инженерного назначения объекта — ____________ кв. м
— общая площадь гаража-стоянки — ____________ кв. м В т.ч.: площадь ____ машиномест — ____________ кв. м
площади общего пользования и инженерного назначения — ____________ кв. м
5. В соответствии с условиями Контракта общая площадь квартир Объекта подлежит следующему распределению: — ___% — Администрации в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы; — ___% — Инвестору, в том числе для расчетов с привлеченными Соинвесторами. 5.1. В соответствии с условиями Контракта инвестором перечислены в бюджет города компенсационные выплаты в полном объеме (если это предусмотрено Контрактом) в размере _____________ __________________________________________________________________ 6. Стороны распределили общую площадь квартир Объекта, равную ______ кв. м, в соотношении: __________________________________________________________________ В собственность Администрации В собственность Инвестора, в лице Департамента жилищной в том числе для расчетов с политики и жилищного фонда привлеченными Соинвесторами: города Москвы: __________________________________________________________________ _______%, или _______ кв. м _______%, или _______ кв. м В том числе ______ квартир В том числе ______ квартир N (этаж, площадь) N (этаж, площадь) __________________________________________________________________ Таким образом, по итогам фактического распределения общей площади квартир Объекта задолженность Инвестора перед Администрацией — ________________ кв. м, или ________%, которая на основании решения Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве согласно протоколу N ___ от «___» ________ г. оплачена п/п. N _____ от «___» ________ г. в сумме _______________ (_____________________) рублей. (Данный абзац применяется при наличии задолженности Инвестора перед Администрацией.) 7. В соответствии с п. ____ Контракта полезная площадь нежилых помещений в размере ___________ кв. м подлежит распределению между Сторонами в соотношении: — ________________% общей полезной площади нежилых помещений в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы; — ________________% общей полезной площади нежилых помещений в собственность Инвестора, в том числе для расчетов с привлеченными Соинвесторами. 8. Стороны договорились о следующем фактическом распределении полезной нежилой площади Объекта: __________________________________________________________________ В собственность Администрации В собственность Инвестора, в лице Департамента имущества в том числе для расчетов с города Москвы: привлеченными Соинвесторами: __________________________________________________________________ _______%, или _______ кв. м _______%, или _______ кв. м В том числе _______________ В том числе _______________ — (этаж, N пом., комнаты) — (этаж, N пом., комнаты) ___________ кв. м ___________ кв. м — (этаж, N пом., комнаты) — (этаж, N пом., комнаты) ___________ кв. м ___________ кв. м — (этаж, N пом., комнаты) — (этаж, N пом., комнаты) ___________ кв. м ___________ кв. м — (этаж, N пом., комнаты) — (этаж, N пом., комнаты) ___________ кв. м ___________ кв. м __________________________________________________________________ 9. В соответствии с п. _______ Контракта общая площадь гаража- стоянки подлежит следующему распределению: — _____% машиномест и площади общего пользования и инженерного назначения в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы»; — _____% машиномест и площади общего пользования и инженерного назначения в собственность Инвестора. 10. Принимая во внимание протокол предварительного распределения машиномест в гараже-стоянке от «___» ______________, Стороны произвели распределение ______ машиномест в гараже-стоянке общей площадью ____ кв. м в следующем соотношении: __________________________________________________________________ В собственность Администрации В собственность Инвестора, в лице Департамента имущества в том числе для расчетов с города Москвы: привлеченными Соинвесторами: __________________________________________________________________ _______%, или _______кв. м _______%, или _______ кв. м В том числе ______________ В том числе _______________ _______________ машиномест ________________ машиномест (этаж, N пом., комнаты) (этаж, N пом., комнаты) ___________ кв. м ___________ кв. м __________________________________________________________________ Площадь помещений общего пользования и инженерного назначения гаража-стоянки ______ кв. м (этаж,, N пом., комнаты) является общей долевой собственностью Администрации и Инвестора пропорционально их долям в общей площади машиномест: — ___% в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы, что составляет _____ кв. м; — ___% в собственность Инвестора, что составляет ______ кв. м. Помещения сервисных служб гаража-стоянки в соответствии с МГСН 5.01-01 «Стоянки легковых автомобилей» общей площадью ______ кв. м (_________ (этаж, N пом., комнаты) ______ кв. м) 100% передаются в собственность Инвестора. 11. Нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части Объекта, общей площадью _______ кв. м в соответствии с Законом города Москвы от 9 ноября 1994 г. N 19-87 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений» являются долевой собственностью членов ТСЖ, а именно: — тип помещения «прочие» _____ кв. м (этаж, N пом., комнаты); — за итогом _____ кв. м (этажи, N помещений, комнаты). 12. Все условия и обязательства Сторон по Контракту в части финансирования и строительства Объекта выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют. 13. Администрация не несет ответственности по договорам и взаиморасчетам Инвестора с третьими лицами. 14. Настоящий Акт вступает в силу с момента его подписания Сторонами и является основанием для прекращения действия Контракта N ________ от «____» __________ г. и оформления имущественных прав Сторон. 15. Акт составлен в ______________ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один — для Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и один — для Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве и подлежит учетной регистрации в установленном порядке. Приложения к Акту: 1. Копия Контракта _________ в одном экземпляре на ___ листах. 2. Копия дополнительного(ых) соглашения(ий) ________________ к Контракту в одном экземпляре на _____ листах. 3. Копия протокола предварительного распределения жилой (нежилой) площади объекта. 4. Копия распоряжения префекта _______________________________ административного округа о вводе объекта в одном экземпляре на ___ листе. 5. Копия выписки из технического паспорта на объект ТБТИ «____» N дела ____________ по состоянию на «____» ___________ г. в одном экземпляре на ___ листах: — экспликация от «___» ______________ г. — поэтажные планы от «___» ____________ г. 6. Копия итогового протокола распределения жилой (нежилой) площади объекта.

Администрация Инвестор ___________________________ ___________________________ ___________________________ ___________________________
Согласовано: — Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы
— Департамент имущества города Москвы
— префект _______________________ административного округа города Москвы
— Департамент экономической политики и развития города Москвы
— Контрольный комитет города Москвы

Для регистрации права собственности иногда необходим акт о реализации инвестиционного проекта

Отказ любой из сторон инвестиционного контракта с участием публично-правового образования от подписания акта о результатах реализации проекта не дает остальным зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект недвижимости. Суд может разрешить спор, связанный с таким отказом, но при этом должен проверить, не зарегистрированы ли на построенный объект права третьих лиц (постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 18185/12).

Суть дела

Администрация города, закрытое акционерное общество, университет и два инвестора — ООО и ОАО — заключили инвестиционный контракт и дополнительное соглашение к нему. Предметом контракта в редакции соглашения являлась реализация инвестиционного проекта по инвестированию и строительству двух очередей комплекса жилых домов.

По условиям контракта более половины общей жилой и нежилой площади каждого завершенного инвестированием и сданного в эксплуатацию жилого дома, а также 80% площадей гаражей-стоянок должно было перейти в собственность ЗАО по результатам выполнения им своих обязательств. А оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта в части строительства каждого жилого дома должно было производиться после сдачи каждого дома в эксплуатацию на основании отдельных актов о результатах реализации инвестиционного ­проекта.

Обязательства по контракту в ­части строительства последнего из домов, подлежащего возведению, согласно утвержденному проекту, ЗАО выполнило в полном объеме. Факт завершения строительства подтверждался актом приемки дома и разрешением на ввод его в эксплуатацию. ЗАО направило остальным сторонам инвестицион­ного контракта для подписания проект акта о результатах реализации инвестиционного проекта с прилагаемыми документами. Предоставленный проект акта содержал положение о том, что все обязательства в части инвестирования, строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию выполнены в полном объеме, стороны контракта претензий друг к другу не имеют и не требуют применения каких-либо санкций, связанных с неисполнением обязательств. Однако остальные участники инвестиционного контракта отказались подписывать данный акт в представленной редакции и просили указанное положение исключить. ЗАО посчитало, что это нарушает его права и обратилось в суд с иском к администрации города, университету и двум инвесторам с требованием о понуждении к подписанию акта о результатах реализации инвестиционного проекта в предложенной редакции.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции иск ЗАО удов­летворил, обязав ответчиков подписать спорный акт в редакции, предложенной ЗАО. Инвестиционный контракт суд квалифицировал как договор простого товарищества, основываясь на положениях контракта, а также ч. 1 ст. 1041 ГК РФ и ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Как известно, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, то есть вложенные инвестиции и построенные жилые дома соответственно, по общему правилу, признается их общей долевой собственностью (ч. 1 ст. 1043 ГК РФ, п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимос­ти, которая будет создана или приобретена в будущем»). Поэтому такое имущество как находящееся в общей долевой собственности может быть разделено между ее участниками по их взаимному согласию. При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела из общего имущества своей доли в натуре (ч. 2 ст. 1050, ч. 1 и 3 ст. 252 ГК РФ).

Суд решил, что для ЗАО таким соглашением по своей правовой природе является спорный акт и он же является подтверждением исполнения ЗАО своих обязательств по инвес­тиционному контракту. Кроме того, подписанный всеми сторонами контракта акт о результатах реализации контракта, по мнению суда, является итоговым документом, который предоставляется для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, созданные в результаты инвестиционной деятельности (примерный перечень правоустанавливающих документов содержится в Приложении № 3 приказа Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 № 54). Поскольку спора по поводу долей между сторонами не было, суд посчитал, что отказ всех участников инвестиционного контракта от подписания предлагаемого истцом акта нарушает права ЗАО.

Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда и в иске отказал, поскольку истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права. В описательной части решения содержалась ссылка на ч. 2 ст. 1050 и ч. 1, 3 ст. 252 ГК РФ и указание на то, что ЗАО имеет право обратиться в суд с требованием выдела из общего имущества своей доли в натуре при отказе от подписания акта о результатах реализации контракта. Тем не менее вывод суда первой инстанции не был основан на этом положении. Судьи кассационной инстанции, напротив, рекомендовали истцу обратиться в суд за защитой своего права именно таким способом. Обязывать же стороны инвестиционного контракта в судебном порядке совершить добровольное действие по подписанию акта нельзя. Но в целом судьи кассационной инстанции согласились с выводами апелляционного суда.

Позиция ВАС РФ

Судьи Президиума ВАС РФ отменили все три судебных акта по делу и направили дело на новое рассмотрение ввиду следующего. Суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая долевая собственность на созданный жилой дом и целью обращения истца в суд является раздел этого имущества между сособственниками.

Судьи Президиума ВАС РФ в отличие от судей трех нижестоящих инстанций задались вопросом, а как собственность на недвижимость может возникнуть до государственной регистрации и, главное, как такое имущество можно до этого момен­та делить.

Поскольку спор возник между сторонами инвестиционного контракта, предметом которого являлось создание объектов недвижимос­ти, судьи указали, что нельзя однозначно признать, что на построенный жилой дом в отсутствие государственной регистрации прав участников контракта возникла их долевая собственность (абз. 1 п. 11 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, постановления Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 4007/12, от 24.01.2012 № 11450/11 и др.).

Суд первой инстанции шел по правильному пути, хотя и руководствовался иными нормами, утверждая, что спорный акт необходим сторонам инвестиционного контракта. На самом деле целью подписания спорного акта является подтверждение исполнения всеми сторонами своих обязательств и оформление документа для государственной регистрации прав, который необходим из-за участия в данных правоотношениях публично-правового образования (ст. 2 и п. 5 ст. 7 Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ). В соответствии с распределением площади построенного дома, предусмотренным спорным актом, и должна была быть впоследствии осуществлена государственная регистрация.

Таким образом, в силу специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права. А спор, связанный с уклонением кого-либо из участников от подписания соответствующего акта, представляет собой спор об исполнении условий самого инвестиционного контракта. Поэтому суд может по результатам рассмотрения такого спора принять судебный акт, который будет представлен для государственной регистрации права собственности участников контракта вместо акта о реализации проекта.

Судьи установили, что оснований для отклонения от подписания спорного акта у сторон не имелось. Но суд первой инстанции помимо отказа в удовлетворении требований истца закрепил в решении распределение помещений в спорном жилом доме между сторонами контракта. Однако такое распределение было сделано без анализа наличия прав третьих лиц на отдельные объекты в спорном доме, что может нарушать их права. Именно поэтому дело было направлено на новое рассмотрение.

Постановление содержит оговорку о пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 1 ст. 311 АПК РФ.

Инвестиционные контракты в рамках 44-ФЗ: особенности, условия, ограничения

Введение Правительством РФ мер по защите внутреннего рынка и стимулированию развития национальной экономики путем создания запретов и ограничений допуска иностранной продукции создало проблемы для ориентированных на российский рынок производителей. Выходом из сложившейся ситуации является реализация инвестиционных контрактов, предусмотренных законом о госзакупках и выражающихся в строительстве производственных мощностей в России и постепенном переводе сюда же полного производственного цикла. Рассмотрим особенности инвестиционных проектов, их существенные условия и приведем образец инвестиционного контракта.

Понятие и порядок заключения особых договоров

Статьи 111.3 и 111.4 44-ФЗ выделяют 2 вида инвестиционных контрактов (ИК):

  1. Специальный инвестиционный контракт.
  2. Контракт, предусматривающий встречные инвестиционные обязательства.

Первый — это соглашение, заключаемое с поставщиком продукции, который назначен актом Правительства РФ, по причине проводимого данной стороной производства, модернизации или освоения товара на территории РФ. Возможность его заключения предусмотрена законом от 31.12.2014 № 488-ФЗ.

Правительство включает информацию о таком производителе в реестр единственных поставщиков, с которыми заказчики вправе заключать договоры в соответствии с п. 47 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, отображая информацию о самом поставщике, товаре, объеме инвестиций и т. д.

От имени РФ контракт заключает Министерство промышленности и торговли РФ (специальный инвестиционный контракт Минпромторга) или иной уполномоченный Правительством РФ орган.

Для заключения договора производитель подает заявление с приложением необходимых документов (среди прочего копии документов, подтверждающих вложение в проект инвестиций в размере не менее 750 млн рублей) и получает заключение Межведомственной комиссии о возможности заключения СПИК.

Правила и порядок заключения установлены Постановлением от 16.07.2015 № 708.

В каком порядке заключается СПИК

Второй вид ИК — контракт, предусматривающий встречные инвестиционные обязательства.

Высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ вправе выпустить специальный акт для проведения конкурса на заключение договора на поставку товара, предусматривающего встречные обязательства поставщика-инвестора по созданию, модернизации, освоению производства товара на территории данного субъекта.

Государственные заказчики соответствующего субъекта РФ и муниципальных образований, находящихся на территории такого субъекта РФ, имеют право заключать с поставщиком-инвестором договоры как с единственным поставщиком (п. 48 ч. 1 ст. 93 закона № 44-ФЗ).

Аналогично СПИК допустимо заключение нескольких договоров со встречными обязательствами на территории одного субъекта РФ.

Существенные условия СПИК и ИК, предусматривающего встречные обязательства

Правительство позволяет определенному поставщику выступать единственным по СПИК при соблюдении следующих условий:

  • СПИК заключен РФ (субъектом или муниципальным образованием);
  • объем инвестиций по СПИК (в создание, модернизацию, освоение продукции) превышает 3 млрд руб.;
  • в качестве производителя выступает российское юридическое лицо;
  • страной происхождения такой продукции является РФ;
  • наличие в СПИК отлагательных условий (поставки по СПИК не должны превышать 30 % от всего производимого количества данного товара, ответственность за нарушения данного требования в размере 50 % стоимости такого превышения, обязанность производителя формировать отчет в единой информационной системе об объеме поставок).

Требования к ИК поставщика-инвестора предусмотрены ст. 111.4 44-ФЗ:

  • возложение на поставщика-инвестора обязанности по созданию, модернизации и (или) освоению производства определенного товара в РФ;
  • срок действия договора не более 10 лет;
  • минимальный объем инвестиций в создание, модернизацию, освоение производства не менее 1 млрд руб.;
  • страной происхождения товара, являющегося предметом заказа, должна являться РФ.

Обоснованность выполненных работ по инвестиционному контракту проверяется органом исполнительной власти на основе изучения отчетов производителя; впоследствии выдаются заключения о выполнении или невыполнении инвестором обязательств, о достижении (полном, частичном) целей ИК.

Инвестиционный контракт в строительстве, фармацевтической, лесной, медицинской и иных отраслях можно создать на основе типовой формы ИК.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *