Государственная регистрация субаренды

Регистрация договора субаренды нежилого помещения

Регистрация договора субаренды нежилого помещения необходима, когда он заключается на срок более года и при этом основной договор аренды подлежал государственной регистрации, т.е. так же был заключен на срок более года. Обратите внимание, договор субаренды можно заключить только на срок, не превышающий период действия основного договора аренды.

Договор субаренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме, а его регистрация происходит аналогично регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре.

Так же как и при регистрации договора аренды, с заявлением для регистрации договора субаренды нежилого помещения может обратиться одна из сторон договора – арендатор или субарендатор. Такое обязательство может быть указано в самом договоре. Госпошлину за регистрацию договора субаренды нежилого помещения уплачивает одна из сторон договора – та, которая будет заявителем при регистрации договора субаренды нежилого помещения.

Сроки исполнения и стоимость услуг по регистрации договора субаренды нежилого помещения

Вид услуги Стоимость (руб.) Срок исполнения
Составление договора субаренды нежилого помещения от 3000 1 день
Регистрация в Росреестре договора субаренды нежилого помещения 9 800 7—10 раб. дней
Госпошлина за регистрацию договора субаренды нежилого помещения 22 000 – для юридических лиц;
2000 – для физических лиц

Документы для регистрации договора субаренды нежилого помещения для юридического лица или индивидуального предпринимателя

  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо заверенная обществом копия и копия, а в случае, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
  • учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал либо заверенная обществом копия и копия);
  • документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора субаренды лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а, если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, – надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
  • нотариальное согласие супруга(и) индивидуального предпринимателя либо нотариальное заявление о том, что в браке не состоит;
  • документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
  • договор субаренды со всеми приложениями – 3 экз.;
  • письменное согласие залогодержателя на передачу объекта недвижимости в аренду, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  • согласие собственника (соответствующего органа управления государственным или муниципальным имуществом) на передачу юридическому лицу имущества в субаренду – при субаренде имущества государственных и муниципальных предприятий (оригинал и копия);
  • решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия);
  • копия зарегистрированного договора аренды помещения.

После регистрации договора субаренды нежилого помещения все дополнительные соглашения к нему, если они будут впоследствии подписываться сторонами, так же необходимо регистрировать.

Срок регистрации договора субаренды – 10 рабочих дней.

За более подробной информацией об услугах по регистрации договоров субаренды и аренды помещения или земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75, +7 (495) 642-45-97.

Новые законы и последние изменения в нормативных актах значительно увеличили число собственников земельных наделов. В результате дарения, обмена, покупки, ренты или наследования земля переходит в частные руки и к компаниям, что позволяет использовать ее для разных целей.

Если участки для личного и подсобного хозяйства ограничены по размерам, то этого нельзя сказать о наделах, предназначенных для фермерства и проведения работ сельхозназначения.

Сдача в аренду становится достаточно привычным делом, поскольку от этого выигрывает как владелец, так арендатор. Он использует угодья по назначению и получает неплохую прибыль.

На обработку больших площадей зачастую просто не хватает времени, техники и средств. Выход из ситуации довольно простой — сдача в субаренду. На это даже не всегда требуется согласие собственника, хотя есть определенные нюансы и правила, которые придется соблюдать.

Сделка принимает вполне законный характер, когда будут собраны некоторые документы и пройдет оформление договора. Его условия обязательны для сторон, после подписания происходит передача прав и обязанностей субарендатору.

Сроки играют не последнюю роль, в частности, повлияют на проведение регистрации. Государство наводит порядок в сфере использования участков по своему назначению.

Поднаем только набирает обороты и пока вызывает много вопросов. Между тем, процедура достаточно регламентирована в законодательстве и остается следовать положениям актов, принятых на местном и государственном уровне.

Что это такое и в чем отличия от обыкновенной аренды

Эти два понятия роднит очень многое, но есть небольшие отличия. При любом раскладе собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью. Только право пользования на некоторый временной интервал переходит к арендатору.

Продажа, дарение или наследование участка еще не позволяет расторгать договор аренды, пока не истечет обозначенный в нем срок. Поэтому сдача части надела в поднаем является вполне законной, хотя имеет некоторые ограничения.

Основные отличия заключаются в том, что:

  • при подписании договора фактически принимает участие не две, а три стороны (собственник должен быть поставлен в известность или дать свое согласие);
  • субарендатору придется учитывать требования как арендатора, так самого владельца, поставившего ряд условий;
  • передачу прав осуществляет лицо без права собственности на землю, уполномоченное действовать только в рамках договора аренды;
  • время действия ограничено основным договором и не может превышать эти сроки (пролонгация здесь не предусмотрена, но возможна);
  • цену субаренды устанавливает арендатор и она может быть несколько выше, чем его оплата за пользование имуществом.

Как это не покажется странным, предметом данного договора становится не сам надел. Права на него переходят после заключения сделки собственника с арендатором, хотя и с некоторыми ограничениями.

Субарендатор сможет использовать недвижимость в соответствии с условиями, выдвинутыми арендатором. Именно поэтому такое пристальное внимание уделяется подготовительному этапу, когда проходит подготовка и оформление договора субаренды. Важно соблюсти интересы всех заинтересованных сторон и не выйти за нормы закона.

Образец договора субаренды земельного участка:

Нормы Гражданского кодекса и других актов

По существу, сдача в поднаем регулируется положениями двух кодексов. В земельном (ст.22) прописано понятие субаренды. Но основные требования изложены в ГК РФ. Здесь находятся правила регулирования (гл.34) и составления договора (радел 3).

Статья 22. Аренда земельных участков

Условия перечислены в ст.615, обязывающие:

  • арендатора пользоваться имуществом в соответствии с его назначением;
  • сдавать в субаренду за определенную плату или предоставлять безвозмездно, передавать права в залог в качестве вклада в уставной капитал;
  • при заключении сделки поднаема придерживаться правил договора аренды;
  • арендодателя расторгнуть договор, если земля используется не по назначению и налицо нарушение требований.

Возникает довольно тесная взаимосвязь между тремя сторонами, но заключение договоров проходит при соблюдении норм гражданского кодекса (гл.34).

Сделка носит возмездный характер, что явно служит интереса арендатора и, особенно, собственника. Внесение некоторых изменений вполне возможны, если стороны достигли соглашения между собой.

Муниципальные власти смогут выступить в роли собственника и предоставить надел в аренду. Для этого обязательно проходит тендер, что предписывает закон о конкуренции (№ 135). Участок при этом может быть сдан как в наем, так в субаренду.

В начале торгов устанавливается минимальная цена, чтобы смог выиграть участник, предложивший наивысшую сумму. Если участник только один, но с подготовленной аукционной документацией и регистрацией, то арендатор должен будет с ним заключить договор субаренды.

Размеры участка не смогут выходить за установленные значения. Они варьируются в зависимости от решения региональных властей. Для личного подсобного хозяйства минимум установлен от 2 до 6 соток, максимум — от 15 до 25. Фермеры ограничены 40 гектарами, правда надел существенно расширяется при занятии определенными видами хозяйственной деятельности.

Точные границы и план размежевания должны быть прописаны в кадастровом плане и паспорте вместе с адресом местоположения. Это требование закона о кадастре, заработавшего десять лет назад. Без поставки на учет невозможно провести регистрацию, подписывать договор аренды и субаренды.

Образец договора аренды земли:

Когда возможна передача

Процесс заключения договора связан с определенными обстоятельствами и становится возможным в случае, когда:

  • арендатор больше не может распоряжаться наделом, предоставленными на длительное время, что противоречит условиям договора;
  • возможность сдачи в поднаем заранее обговорена и прописана;
  • удалось найти субарендатора, готового выплачивать установленную сумму в оговоренное время за пользование землей;
  • собственник получает письменное извещение о предстоящей сделке и готовности третьего лица оплачивать расходы;
  • составляется дополнительное соглашение между арендатором и владельцем, если субаренда не была предусмотрена;
  • получено принципиальное согласие собственника, что даст возможность обговорить права, обязанности и сроки действия с возможностью продления;
  • проходит оформление договора, чтобы затем зарегистрировать его в территориальном отделении реестра; постановка на учет займет от 10 до 14 дней;
  • отпадает необходимость в регистрации, если срок не превышает одного года.

Отказ собственника поставит крест на планах арендатора, поскольку только он имеет право распоряжаться наделом. Владелец сможет дать разрешение, но поставить определенные ограничения, особенно связанные с целями использования.

Запреты при наеме, особенно когда действует сервитут, отразятся в сделке субаренды. Изменение вида деятельности не допускается.

Как оформить субаренду земельного участка

Процесс передачи земли в поднаем практически мало чем отличается от аналогичных действий при оформлении договора аренды.

Основная разница в том, что активной стороной выступает арендатор. У него будет меньше проблем, если возможность субаренды была сразу оговорена и зафиксирована в документе.

Владельца можно просто поставить в известность уже после заключения сделки.

Этого не потребуется делать, если:

  • в субаренду переходит недвижимость вместе с участком земли;
  • речь идет о муниципальной или государственной собственности, где срок аренды превышает 5 лет;
  • собственник не ответил на письменное уведомление и прошло более 30 дней.

Запрет передачи в поднаем происходит, когда дело касается государственного надела и на участке расположены предприятия или коммунальные организации. После того, как поиск субарендатора увенчается успехом, предстоит кропотливая работа над составлением условий предстоящего соглашения.

Число обязанностей и ограничений у субарендатора несколько больше. Запрещено изменять вид деятельности и правила пользования, сдавать надел повторно в субаренду. Обеспечивается допуск арендатора для контроля за состоянием земли.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Оговаривает порядок оплаты. Ее вносят ежемесячно, что встречается наиболее часто, поквартально или раз в год. Нередко выплачивается авансом сумма сразу за несколько лет, что является лучшей гарантией для арендатора и собственника.

Частичные ограничения чаще зависят от сервитута или изъятия земли из оборота. Возникшая ситуация затрагивает охрану памятников или лесной кодекс, захоронения или экологическое состояние.Паспорт на земельный участок бывает межевой и кадастровый.

Как составляется предварительный договор купли продажи земельного участка — читайте .

Участки от муниципии и государства потребуют дополнительного хождения по инстанциям, чтобы получить искомое разрешение.

Только затем можно приступить к оформлению договора, не требующего обязательного нотариального заверения. Эта услуга больше понадобится в случае, когда срок действия не превышает один год.

На вопрос нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка, следует однозначный ответ. Сделка будет признана законной лишь после появления соответствующей записи в реестре. Время подготовки и количество документов разнится, учитывая статус собственника и категорию земли.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Сельхозназначения

При субаренде надела нужно сразу обратить внимание на форму владения и вид разрешенного использования.

Земли предназначены для:

  • разведения сада, что не мешает выстроить капитальное строение;
  • своего приусадебного или полевого хозяйства;
  • занятия животноводством и выращиванием птицы, запрещающим жилое строительство;
  • выращивания огородных культур, когда можно устанавливать лишь хозяйственные постройки;
  • фермерского хозяйства и проведения сельхозработ.

Согласие собственника даст возможность оформить в субаренду весь надел или только его часть. Важно подготовить кадастровый и ситуационный план после проведения замера конкретной части.

При этом обязательно учитывают максимальные и минимальные параметры размеров, варьирующиеся в зависимости от региона.

Земли для сельскохозяйственного назначения фактически не сдаются в субаренду, если только их обработкой не занимается фермер.

Он сможет осуществить процедуру на определенный срок и при возникших обстоятельствах, когда:

  • призван в ряды вооруженных сил;
  • получает специальное или высшее образование и нет возможности совмещать работу с учебой;
  • присвоена инвалидность или наступила временная нетрудоспособность;
  • произошло избрание на должность;
  • наступил пенсионный возраст.

Субарендатор должен быть заранее проинформирован о разрешенных видах деятельности и всех запретах. Особенно они затрагивают строительство.

Образец паспорта гражданина РФ

Под строительство жилого дома

Далеко не каждый участок земли предназначен для ИЖС. Интерес к постройке комфортабельного жилого коттеджа возник далеко не случайно.

Сдвиг произошел буквально в этом году, когда стало возможно прописаться в доме, если он отвечает установленным требованиям.

Надел для огорода и животноводческой фермы не позволяет выстроить здесь капитальное строение. Допускается возведение хозяйственных построек, чтобы развивать хозяйство и получать неплохую прибыль.

Только субаренда земельного участка под строительство жилого дома считается нецелесообразной и не оправдывающей понесенные расходы.

Причина упирается в достаточно небольшие сроки. Даже аренда обычно не превышает 49 лет. Построенный дом не сможет стать собственностью, так как субарендатор не вправе распоряжаться имуществом.

Окончания договора приведет к досадным недоразумениям. Жилище придется сносить, собственник не обязан приобретать и регистрировать недвижимость. Нужно сразу прописать условия запрета на строительство, чтобы не возникло никаких недоразумений.

Необходимые документы

Вместе с подготовкой договора начинается сбор ряда документов, которые понадобятся для проведения процедуры.

К их числу относят:

  • оригиналы и отсканированные копии паспортов участников сделки;
  • заключенный и зарегистрированный договор арендного соглашения;
  • кадастровый и технический паспорт, если на земле имеется жилое строение;
  • справка о категории земли и видах использования;
  • письменное нотариальное разрешение от собственника, если это прописано в условиях;
  • подготовленный график платежей.

В зависимости от сроков для обеих сторон понадобится получить дополнительные документы.

Когда срок действия составляет один год нужно иметь:

  • описание уникальных характеристик участка;
  • кадастровый план вместе с актом об разграничении границ, подписанным собственниками соседних наделов;
  • полученное свидетельство, подтверждающее договор субаренды.

При договоре на срок меньше одного года подготавливаются следующие бумаги:

  • подписанный акт после передачи и приема земли;
  • составленное дополнительное соглашение;
  • протокол разногласий, выявленных в процесс перехода прав;
  • акт согласования разногласий, подтверждающий отсутствие претензий.

Основным документом становится договор после его заключения. Чтобы самостоятельно заниматься его подготовкой, необходимо хорошо знать правовую базу с внесенными поправками в нормативные акты.

Заключение и образец договора

Лучше всего предварительно проконсультироваться с юристом и получить ответы на все интересующие вопросы. Затем будет несложно найти типовой образец, который удобно взять за основу. Его проще скачать на портале росреестра, не забывая внести обязательную и важную информация.

К ней относятся:

  • полные данные двух сторон, переписанные из паспорта
  • подробные описания технических характеристик с указанием адреса, размеров площади, точных границ, имеющихся построек и домов (они берутся из кадастрового и технического паспорта, генерального плана и схемы);
  • изложение цели использования надела арендатором, не допускающим ее изменения после сдачи в поднаем;
  • изложение прав и обязанностей сторон, которые ни в коем случае нельзя нарушать, иначе произойдет досрочное расторжение субаренды;
  • возможные меры воздействия, которые будут приняты при невыполнении ряда требований;
  • описание всех условий субаренды, обязательных к исполнению;
  • согласованный и расписанный график оплаты, с неустойками и пеня, вместе с банковскими реквизитами;
  • ссылки на уставные документы и приказ о полномочиях руководителя, когда одной из сторон является юридическое лицо;
  • адреса участников сделки с числом составления и личными подписями.

Нотариальное заверение перестало быть обязательным после того, как принят закон об государственной регистрации. Постановка на учет позволяет как нельзя лучше отслеживать малейшие изменения после заключения договора.

Нужно ли согласие собственника

Согласование с собственником происходит в соответствии с нормами земельного и гражданского кодексов. Согласно их положениям арендатор сможет предоставить надел в субаренду с учетом сроков подписанного им договора. Субарендатору передаются права и обязанности, которые ему придется соблюдать.

Использовать надел в других целях и не по назначению запрещено. Арендодатель устанавливает определенные ограничения, сохраняющие свою силу.

В договоре аренды следует сразу прописать пункт, разрешающий сдачу земли в поднаем. Арендатору останется провести сделку и лишь затем поставить владельца в известность.

Когда это условие не прописано, то нужно обратиться к собственнику, подготовить и подписать отдельный дополнительный документ, подтверждающий право передачи субарендатору.

Для избежания проблем рекомендуется при любом варианте заранее послать письменное уведомление заказным письмом и с обратным уведомлением. Если арендодатель дает согласие или не отвечает на протяжении 30 дней, появляется возможность оформить сделку, не выходящую за сроки действия основного договора.

Досрочное расторжение аренды происходит из-за серьезных нарушений условий и только после вынесения судебного решения. Отчасти поэтому субаренда помогает решить проблемы арендатора, поскольку земля используется по назначению, арендная плата выплачивается в полном объеме.

Нужна ли государственная регистрация договора

Когда имеется разрешение от собственника, собран пакет документов и обговорены все спорные вопросы, особенно график выплат, удастся приступить к второй стадии. Договор подписывается, чтобы затем пройти процесс регистрации.

На рассмотрение подаются:

  • заверенные копии паспортов;
  • подписанный в трех экземплярах договор (для каждого участника и реестра);
  • правоустанавливающие и кадастровые документы на землю;
  • оплаченный чек государственной пошлины.

Пакет примут в территориальном отделении росреестра или многофункциональном центре. Такие учреждения открыты во всех регионах страны. Чтобы послать бумаги почтовым отправлением используют заказное письмо с обязательным перечнем документов. Их лучше заверить нотариально.

Удобно переслать бумаги через официальный портал. Достаточно на нем зарегистрироваться, отправить отсканированные копии. Через два дня поступит сообщение, куда можно прийти с оригиналами, чтобы сотрудник отделения или центра смог произвести проверку и назначить число выдачи свидетельства об субаренде.

Обычно на рассмотрение и подготовку уходит до 14 дней, но нередко регистрация занимает один месяц. Законность сделки начинается с того дня, как была произведена соответствующая запись.

От регистрации и лишних трат можно избавиться только в одном случае. Субаренда носит краткосрочный характер и не превысит одного года. Обезопасить сделку поможет заверение договора у нотариуса.

Срок действия

Немаловажную роль передачи прав и обязанностей будут играть сроки субаренды.

Они предписывают:

  • не заключать сделку на время, превышающее срок договора аренды;
  • при его уменьшении, в силу разных обстоятельств, автоматически сократить срок поднаема;
  • расторгнуть сделку при грубом нарушении обязательств, возведении незаконных построек или нанесения вреда экологии;
  • при разрыве соглашения с арендатором воспользоваться преимущественным правом и выступить первичным наемщиком.

Проблемы могут возникнуть с участком, арендованном у муниципии или государства на срок менее 5 лет. Потребуется получить разрешения от различных органов, не исключено досрочное расторжение контракта с арендатором.

Минимальные и максимальные значения укладываются от 1 дня до 99 лет. Главное правило, чтобы этот срок был прописан в договоре найма.

Пролонгация вполне возможна, особенно при длительной эксплуатации надела. Нередко добросовестный субарендатор сам становится наемщиком и заключает соглашение с собственником.

Возможные риски

Практически любая сделка имеет свои преимущества и риски, которые следует учитывать.

Возникают следующие обстоятельства:

  • арендатор провел сдачу в поднаем, не поставив в известность собственника, хотя это входит в его прямые обязанности и было прописано;
  • субарендатор постоянно задерживает оплату и не вносит средства за коммунальные услуги, что характерно для кратковременного договора;
  • земле и находящимся объектам был нанесен существенный вред и потребуются немалые средства на восстановление (ответственность фактически возлагается на арендатора);
  • владелец внезапно прервал договор найма, поэтому субарендатор не сможет продолжать использование надела, но при этом произвел оплату за несколько месяцев или лет.

Избежать этих и многих других проблем призван грамотно составленный договор, который должен хорошо изучить собственник участка. Возможно будут внесены некоторые поправки, в дальнейшем субарендатор сумеет заключить сделка напрямую и выступить в роли арендатора.

Регистрация при сроке свыше одного года считается обязательным условием. Однако даже при меньшем временном отрезке лучше подстраховаться и провести эту процедуру.

Она не займет много времени и стоит сравнительно дешево. Нужно оплатить услуги юриста и пошлину. Субаренда становится все популярней из-за прозрачных условий, не слишком суровых обязанностей и приемлемой стоимости.

Удается использовать надел по прямому назначению и получать прибыль, которой воспользуются все три заинтересованные стороны.

Оплачивать земельный налог будет собственник, исходя из рыночной стоимости. Пенсионеры и многодетные семьи смогут попасть в список льготников, только освобождение или сокращение оплаты целиком зависит от местных властей.

Участки под ИЖС выдаются только в тех случаях, когда строительство входит в один из вариант использования, который закреплен документально.

Смотрите — как определяются границы земельного участка.

Для чего может понадобиться межевой план земельного участка — мы рассказали .

Предметом договоров аренды и субаренды является нежилое помещение. Подлежит ли государственной регистрации договор субаренды недвижимого имущества (заключенный на 11 месяцев), если основной договор аренды заключен на 10 лет с указанием условия об обязательной регистрации договора субаренды?

2 августа 2011

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на 11 месяцев, не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды зданий и сооружений специальное правило установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому государственной регистрации подлежат договоры, заключенные на срок не менее года.
В п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 отмечается, что, поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Норма пункта 2 ст. 651 ГК РФ является императивной, а не диспозитивной (определение ВАС РФ от 8 апреля 2008 г. N 4459/08, постановления ФАС Московского округа от 2 декабря 2009 г. N КГ-А40/12003-09, ФАС Северо-Кавказского округа от 7 февраля 2011 г. по делу N А32-56741/2009), поэтому стороны договора не могут установить условие, отличное от предусмотренного в этой норме. Условие договора аренды об обязательной регистрации договора субаренды к такому договору, заключенному на срок менее года, применяться не будет.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Соловьев Олег

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна

Регистрации договора субаренды в Росреестре

В условиях существующей российской действительности не просто приобрести жилье или помещение для ведения коммерческой деятельности.

Именно поэтому возможность заключить арендное соглашение и получить в свое распоряжение необходимую недвижимость, дает многие россиянам реальный шанс начать новую жизнь.

Но иногда финансовое бремя аренды становится неподъемным или арендуемых площадей на балансе предприятия слишком много. В такой ситуации на помощь придет сделка субаренды.

В данной статье определим, что представляет собой подобный документ, законные обоснования для сделки, а также необходимость обращение в регистрационную палату.

Что это такое

Владельцы пустующих помещений зачастую сдают их в аренду. При наличии соответствующего пункта в договоре или письменного согласия владельца собственности арендатор тоже может при ненадобности ли временной не востребованности недвижимости сдать ее в аренду — субаренду.

Субаренда представляет собой довольно сложную юридическую сделку, в которой сторонами договора являются, по сути, два арендатора.

По договору поднайма арендатор передает третьему лицу арендованное им у собственника имущество.

Несмотря на кажущуюся запутанность и непонятность, подобные сделки являются вполне законными и распространенными среди предпринимателей и нанимателей крупных жилых объектов недвижимости.

Обязательным условием субарендного соглашения является добровольное согласие владельца недвижимости на передачу в поднаем его имущества.

Без письменного подтверждения отсутствия претензий со стороны собственника, договор субаренды будет считаться недействительным.

Допускается два варианта получения одобрения от владельца имущества:

Порядок сдачи определенной площади в субаренду прописывается в арендном соглашении несколько рискованный вариант, так как, единожды дав свое разрешение на передачу собственности третьим лицам по договору субаренды, он не будет отслеживать количество правоимущих третьих лиц и сделок со своей недвижимостью
Прилагается отдельный документ, содержащий согласие собственника оптимальный способ решить вопрос с субарендой, арендатор обязан будет заручиться согласием владельца имущества каждый раз, когда возникнет необходимость передачи арендованного имущества в поднаем

Субаренда представляет собой документ, подписанный представителями двух сторон, в котором в обязательном порядке должны быть указаны:

Стороны соглашения арендатор и субарендатор
Предмет соглашения для спокойствия обеих сторон и отсутствия в дальнейшем недопонимания и неприятностей, важно максимально точно описать передаваемое имущество со всеми его техническими характеристиками и прочими показателями
Права и обязанности каждой из сторон важный пункт, определяющий границы дозволенного для каждой из сторон субарендного соглашения
Сумма денежного транша и порядок его получения данный пункт определяется по взаимной договоренности и определяет кто, сколько и когда будет платить за использование чужого имущества
Срок субарендное соглашение может быть заключено на любой срок, не превышающий действия арендных договоренностей

В соответствии с законом

Субарендное соглашение на законодательном уровне ничем не отличается от договора аренды. Поэтому к нему применяются те же правила, нормы и регуляторы, то есть основным нормативным актом является Гражданский Кодекс РФ.

Видео: подлежит ли договор аренды госрегистрации

К субарендному контракту предъявляются следующие требования:

Некоторые важные условия арендного соглашения должны быть отражены и в договоре поднайма
После оформления соглашения, передающего имущество третьим лицам ответственность перед собственником все равно несет арендатор
Контракт субаренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре если срок действия договора превышает 1 год. В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды квартиры или иной недвижимости, такой документ считается не заключенным, а сделка недействительной
Предмет заключения сделки по описанию должен полностью совпадать с имуществом, передаваемым по арендной договоренности

Подписывая любой договор и заключая различные сделки, каждый из нас в той или иной мере рискует:

Риски третьих лиц при заключении договора субаренды не стоит забывать, что данная сделка целиком и полностью зависит от условий и выполнения обязательств арендатором перед арендодателем. В случае возникновения напряжения между собственником и арендатором (отсутствие ежемесячной арендной платы, невыполнение ремонтных работ и т.д.) пострадает в первую очередь субарендатор. Его заставят покинуть занимаемое помещение в кратчайшие сроки, независимо от того, какие он при этом понесет убытки
Риски арендатора передавая в аренду имущество, собственник всегда рискует. Отдавая в поднаем чужое имущество, арендатор рискует вдвое больше. Недобросовестный субарендатор может испортить имущества или привести снимаемое помещение в ненадлежащее состояние и скрыться, нарушив договорные обязательства. Вся ответственность за восстановление жилого или коммерческого помещения, а также покрытие морального ущерба ляжет на плечи арендатора. Также при одностороннем расторжении договора аренды, арендатор вынужден будет компенсировать убытки своего партнера
Риски собственника заключаются в том, что в качестве предмета договора аренды и субаренды выступает его личное имущество (недвижимость, оборудование, транспортное средство и т.д.). Снизить возможные риски до нулевого уровня поможет гражданское страхование имущества ото всех существующих неприятностей (пожар, взлом и хищения, затопление и т.д.)

Об образце дополнительного соглашения к договору субаренды нежилого помещения читайте в статье: дополнительное соглашение к договору субаренды нежилого помещения.

Как передать в субаренду муниципальное имущество, .

Нюансы контракта

Как и у любого другого договора между сторонами, сделка субаренды имеет несколько важных нюансов, исполнение которых гарантирует отсутствие проблем и неприятностей:

Согласие и уведомление законного владельца недвижимости обязательное условие заключения договора субаренды, в противном случае сделка признается ничтожной, а все договоренности между арендатором и субарендатором упраздняются
Государственная регистрация договора субаренды при установлении срока действия договора свыше 1 года действует правило обязательной регистрации его в органах Росреестра, подобное требование позволяет государственным структурам вести учет недвижимости и контролировать законность сделок с ними
Соблюдение срока действия договора аренды сделка субаренды не может быть заключена на срок более длительный, чем аренда, в противном случае подобные действия арендатора могут быть рассмотрены как мошенничество и к нему будут применены меры общественного правопорядка
Регистрация юридического адреса по договору субаренды юридическое лицо может быть зарегистрировано по юридическому адресу на основании договора субаренды

Государственная регистрация договора субаренды

Если субарендные договоренности запланированы на срок свыше 1 года, то документы, подтверждающие заключение соответствующего соглашения подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

На основании ст. 433 ГК РФ договора, подлежащие госрегистрации, считаются заключенными с момента их регистрации.

Таким образом, после подписания субарендного соглашения и до его государственной регистрации, такой договор считается недействительным.

Проще говоря, пока арендатор и субарендатор не придут в местное отделение Росреестра и надлежащим образом не зарегистрируют заключенный контракт, не стоит занимать арендуемое помещение.

Нежилого помещения

Если вы запланировали заключить соглашение поднайма нежилого помещения на срок более 1 года, помните, что такой договор в обязательном порядке необходимо будет зарегистрировать в территориальном регистрационном органе (Росреестр).

На основании предоставленных документов и письменного заявления сотрудники регистрационной палаты внесут соответствующие записи в Единый государственный реестр прав собственности (ЕГРП).

При заключении субарендного соглашения на нежилое помещение не существует определенного срока, в течение которого необходимо произвести государственную регистрацию.

Во избежание ненужных проволочек оптимальным вариантом является включение соответствующего пункта о конкретном обязательстве (кто, в течение какого срока, в каком отделении Росреестра и т.д.) в контракт.

Земельного участка

При передаче земельного участка в поднаем действуют иные правила, чем при субарендном соглашении по нежилым и жилым помещениям.

Чтобы передать арендованную землю по субарендной письменной договоренности третьим лицам, не требуется согласия собственника земельного участка.

Достаточно его просто уведомить о запланированном юридическом действии. Данное положение определяется Земельным Кодексом Российской Федерации (ст. 22 п.6).

Во всем остальном субарендные договоренности по земельному участку происходят по тем же правилам и стандартам, что применяются к любому другому имуществу:

  • в пределах срока действия арендного соглашения;
  • с обязательной государственной регистрацией договоров, заключенных на срок свыше 1 года и т.д.

Жилой недвижимости

Субарендное соглашение по жилой недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в следующих случаях:

Срок действия договоренности превышает 1 год
Поднайм заключается на основании договора аренды жилого помещения иногда граждане заселяются в жилые помещения на основании договора найма, который не подлежит регистрации и соответственно на основании этого документа нельзя передавать имущество третьим лицам

Пакет бумаг

Для полноценной государственной регистрации субарендного соглашения по жилой или коммерческой недвижимости, необходимо предоставить сотрудникам регистрационной палаты по месту совершения сделки пакет необходимых документов.

В зависимости от предмета договоренности сторон (жилое помещение, коммерческая недвижимость, земельный участок и т.д.), перечень документов может изменяться, но основными являются следующие:

Заявление инициатором регистрации и соответственно заявителем может быть, как арендатор, так и субарендатор
Подлинник арендного соглашения данный документ должен быть составлен и заверен надлежащим образом
Техническая документация на арендуемую недвижимость и документ, удостоверяющий личность заявителя
Документы, подтверждающие статус индивидуального предпринимателя ИНН, ОГРН — при заключении сделки с ИП
Учредительные документы юридического лица устав, приказ о назначении директора, ОГРН и т.д. при подписании договора субаренды с юрлицом и квитанция, удостоверяющая оплату госпошлины

В какие сроки

Для субарендного соглашения по недвижимости и иному имуществу не существует законодательно утвержденного срока, в течение которого необходимо осуществить государственную регистрацию.

Стороны договора самостоятельно определяют удобное для себя время визита в Росреестр исходя из того, что до регистрации и занесения определенных данных в ЕГРП подобное соглашение не является заключенным.

Исключением является лишь поднайм жилого помещения. Его необходимо зарегистрировать в течение 1 месяца с момента подписания.

Стоимость процедуры

Стоимость регистрации документальной субарендной договоренности в Росреестре зависит от того, кто является сторонами поднайма:

Для физических лиц государственная пошлина составляет 2000 рублей, в случае обращения с заявлением обеих сторон договора сумма пошлины солидарно делиться между ними
Для юридических лиц стоимость регистрации установлена в размере 22000 рублей, в случае субаренды недвижимости несколькими юрлицами госпошлина делиться между всеми участниками поровну

В случае если одной из сторон договора поднайма является муниципальный или государственный орган власти, госпошлина им не оплачивается.

Что касается другой стороны субарендного соглашения, то в зависимости от юридического статуса (физлицо или юрлицо) госпошлина оплачивается согласно установленного тарифа (2000 или 22000 рублей соответственно).

Заполнение образца договора субаренды земельного участка читайте в статье: договор субаренды.

По налогообложению субаренды нежилого помещения , .

О программе по расселению коммунальных квартир в 2020 году, .

Субарендное соглашение сторон является распространенной сделкой среди физических и юридических лиц, проживающих на территории России.

Основным условием нормального функционирования данного юридического действия определено согласие собственника имущества и государственная регистрация, подписанного документа.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Зачем регистрировать договор аренды

Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Читать в Деле

Как проверить договор аренды

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

  • 2 000 ₽ — для ИП;
  • 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

  • договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
  • арендодатель сдает часть помещения или здания;
  • арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
  • сделка аренды для компании считается крупной;
  • объект аренды в залоге.

Проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Записаться в МФЦ

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема
Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *