Налог на приватизированную землю

В связи с реорганизацией ФГУП в ОАО, в рамках приватизации органом исполнительной власти были переданы объекты недвижимого имущества в соответствии с передаточным актом, в том числе земельные участки. Сами участки были предоставлены ФГУП на праве постоянного (бессрочного) пользования в целях использования расположенных на них зданий. Право хозяйственного ведения, а также право собственности на данные земельные участки до настоящего времени зарегистрировано не было. Обязано ли открытое акционерное общество уплачивать земельный налог?

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также, в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, иные права на земельный участок, являющийся недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ) подлежат государственной регистрации на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ.

Такие права возникают с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, по общему правилу юридическое лицо становится плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации его права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования. Аналогичный вывод содержится в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее — Постановление N 54).

Отметим, что ранее в судебной практике существовал противоположный подход, основанный на постановлениях Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 N 11991/05 и N 11403/05. Признавалось, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не могло служить основанием для освобождения фактического землевладельца и землепользователя от платы за землю, поскольку оформление таких документов зависит от волеизъявления последнего (см. постановления ФАС Поволжского округа от 05.04.2007 N А49-5080/06, ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.08.2007 N А19-17027/06-30-41, ФАС Северо-Западного округа от 07.08.2009 N А05-9951/2008).

Однако, в Постановлении N 54 указаны и исключения. В частности, п. 5 Постановления N 54 установлено, что при универсальном правопреемстве (реорганизация юридических лиц, за исключением выделения, а также наследование) вещные права на земельные участки, упомянутые в п. 1 ст. 388 НК РФ, переходят непосредственно в силу закона, правопреемники становятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права.

В связи с этим необходимо учесть следующее.

В силу ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон N 178-Ф) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 13 Закона N 178-ФЗ преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество является одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 1 ст. 27 Закона N 178-ФЗ имущественный комплекс унитарного предприятия может быть передан в собственность юридических лиц, а также граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в порядке и способами, которые предусмотрены Закона N 178-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ст. 27 Закона N 178-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 28 Закона N 178-ФЗ приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

— находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

— занимаемых объектами недвижимости, указанными в п. 1 указанной статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте. Передаточный акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них. В передаточный акт включаются сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия (п. 1 ст. 11 Закона N 178-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 268 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

В силу п. 1 ст. 37 Закона N 178-ФЗ открытое акционерное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, предусмотренном ст. 11 N 178-ФЗ, со всеми изменениями в составе и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия.

Согласно п. 11 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится — как правопреемник — собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Как было отмечено ранее при универсальном правопреемстве (реорганизация юридических лиц, за исключением выделения) вещные права на земельные участки, упомянутые в п. 1 ст. 388 НК РФ, переходят непосредственно в силу закона, правопреемники становятся плательщиками земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права (п. 5 Постановления N 54).

Исполнение обязанности по уплате налогов при реорганизации юридического лица установлено ст. 50 НК РФ, на основании которой обязанность по уплате земельного налога реорганизованного юридического лица должна исполняться его правопреемником (правопреемниками).

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. При этом юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки до 1 июля 2012 года (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Таким образом, в случае реорганизации за правопреемником сохраняется право пользования земельным участком (то есть передается право пользования земельным участком на тех же условиях) с последующим правом выкупа в собственность или оформлением права пользования на условиях аренды земельных участков, предоставленных реорганизованным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В рассматриваемой ситуации земельные участки были включены в перечень имущества, подлежащего приватизации и фактически были переданы в порядке приватизации. Поэтому ОАО, созданное в результате преобразования государственного предприятия, как его универсальный правопреемник сохранило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и приобрело обязанность, предусмотренную ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Следовательно, с момента своей регистрации организация в силу ст. 388 НК РФ, а также п. 5 Постановления N 54 стало плательщиком земельного налога. Подтверждает данный вывод и ряд судебных решений (см. постановления ФАС Центрального округа от 11.08.2011 N Ф10-1747/11, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2011 N Ф04-6867/11, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.12.2011 N Ф02-5210/11, от 11.04.2011 N Ф02-1056/11 и др.).

Должен ли я платить налог на землю, если она не приватизирована?

— Имеет ли право налоговая взимать налог на землю, если земля не приватизирована?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

— В настоящее время не представляется возможным однозначно сформулировать ответ, так как его содержание будет зависеть от ряда обстоятельств.

Предположим, что если земля не приватизирована, то она находится в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, право собственности на землю у гражданина отсутствует. Однако действующее законодательство предусматривает взимание налогов за обладание земельными участками не только на праве собственности, но и на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Сведя к минимуму подробные объяснения, можно ответить на поставленный вопрос в следующей форме: налоговая служба имеет право взимать налог на неприватизированную землю только при обладании земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Указанное право может возникать на основании специальных актов и последующей регистрации.

Как приватизировать участок под домом?

Ограничен ли размер участка при бесплатной приватизации?

Отдельного внимания заслуживают земельные участки садоводческих товариществ. В данном случае если земельные участки не приватизированы и принадлежат садоводческому товариществу, то уплачивать налог граждане не должны, а соответствующая обязанность возлагается на садоводческое товарищество как юридическое лицо.

Отвечает волонтер Виктория Астахова:

— Налоговая имеет право взимать налог за землю, если земля является Вашей собственностью. Собственностью недвижимое имущество становится не только в результате приватизации. Это может быть дарение, получение по наследству, мена, купля-продажа, рента. Перечисленные сделки нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. В 90-е годы, когда Росреестр еще не был создан, регистрация собственности проводилась в БТИ. Если в результате процедуры регистрации не был дан отказ, объект недвижимости становится собственностью и подлежит налогообложению.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

— Налог начисляется не только на землю в собственности, но и на землю в аренде. Если Вы взяли у государства земельный участок в долгосрочную аренду, предназначенный для какой-то деятельности, например ведения сельского хозяйства или строительства индивидуального жилого дома, то Вы обязаны оплачивать за него налог. Если речь идет о сельскохозяйственных землях, то налог составляет 0,3% от кадастровой стоимости, на остальные земли — 1,5%. Льготная процентная ставка сделана для поддержания подсобных хозяйств. И как Вы, видимо, уже заметили, налоговая инспекция сама начисляет налог в соответствии с законодательством и присылает квитанции.

Какие права и обязанности у собственников земли?

Как изменился порядок регистрации участков?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

— Владеть землей можно на основании права собственности (если Ваш земельный участок приватизирован, то это именно Ваш случай) либо на основании права аренды, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Если земля в собственности, то Вы должны платить налог на землю; он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Если же говорить про остальные права, которые я перечислила, то в этих случаях также необходимо вносить плату за пользование-владение земельным участком. Стоимость аренды рассчитывается на основании законодательства Вашего муниципалитета, также исходя из кадастровой (рыночной) стоимости земли. Этот платеж уплачивается в казну муниципального образования, на территории которого находится земельный участок.

Отвечает генеральный директор-аудитор ООО «Форос Аудит» Елена Васильева:

— Если земельный участок не приватизирован, но находится у Вас на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненно наследуемого владения, то налоговая имеет право взимать с Вас налог на землю. Права бессрочного использования и наследуемого владения должны подтверждаться соответствующими правоустанавливающими документами.

Если же у Вас никаких правоустанавливающих документов нет, то и платить налог на землю необязательно. Однако в этом случае придется платить за фактическое использование земельного участка органам местного самоуправления, которые наделены полномочиями распоряжаться данным земельным участком.

Могу ли я приватизировать второй участок, если первый сгорел?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

— Все юридические и физические лица, владеющие земельными участками на основании вещных прав (право собственности, право постоянного пользования, право пожизненного владения), должны платить налог на землю, даже если она не приватизирована. Исключением являются только земли, полностью изъятые из оборота или ограниченные в нем на законодательном уровне, земли лесного и водного фондов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

Должен ли пенсионер платить налог на участок 12 соток?

Какие документы нужны для покупки 5 участков и строений?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *