Обратная купля продажа

Содержание

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты. Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа.

Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества. В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск.

При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом:

— сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения;

— наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве;

— стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры. Ведь он свою квартиру передает в собственность другого лица, при этом не регистрируются какие – либо обременения или ограничения в перепродаже квартиры третьим лицам, что является привлекательным для мошенников.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, до заключения договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, надо внимательно прочитать все пункты договора, а лучше всего, проконсультироваться с адвокатом, чтобы не потерять свою квартиру. Потерять свою квартиру при заключении такого договора достаточно просто, ведь вы ее добровольно передаете в собственность другого человека и оспорить такой договор практически невозможно.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

В договоре купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не указывается, что кто-то кому-то дал деньги в долг, чаще всего долговые обязательства оформляются расписками, которые юридически никак не связаны с договором продажи квартиры.

Поэтому не получится оспорить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на мнимость и притворность этой сделки, вы же знали, какой договор подписывали.

Заключая договор купли – продажи квартиры с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
  2. Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
  3. Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
  4. Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст. 210 ГК РФ).

Если основные условия обратного выкупа квартиры в договоре купли — продажи четко сформулированы не будут, а просто будет указано на такую возможность, то это свидетельствует о том, что стороны должны будут оформить обратный выкуп отдельным соглашением, все условия которого им предстоит согласовать.

Кредитор вообще может отказаться от заключения такого соглашения, так как само по себе обязательство выкупить квартиру неконкретно и требует отдельного согласования условий сделки.

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Жилищное право
Последние публикации в прессе (Все публикации)

  • Общий водопровод – за пределы участка

    6 Соток


  • Новый закон – новый устав

    6 Соток

  • «Соседи оттяпали кусок нашей земли. Что делать?»: решаем дачные споры

    Комсомольская правда

  • Верховный суд встал на защиту собственника, у которого хотели отобрать землю и дом

    Комсомольская правда

  • Как говорит закон: избрание председателя правления СНТ

    6 Соток

Автокредит с обратным выкупом(buy back). А стоит ли?

По данным аналитиков ПрайсвотерхаусКуперс срок владения автомобилем в РФ существенно меньше, чем в других странах. Если в Канаде – это 7 лет, в Японии – 6,5, а в США – 5, то в России авто меняли в среднем каждые 3 года в 2008 году, а к 2013 году – этот срок вырос до 4 лет. Причем российскими брендами владеют дольше, чем иномарками.
Отчасти — это связано и с окончанием гарантии завода–изготовителя, но также во многом и со статусными изменениями и веяниями моды. Если в Германии люди годами могут покупать авто одного и того же класса, то в РФ зачастую малолитражный автомобиль со временем меняют на С-класс, потом приобретается кроссовер, а там и внедорожник. Премиальные марки авто (Ауди, Инфинити, БМВ, Мерседес и тп) при этом меняются еще чаще – раз в 2-3 года. Кроме того, скорость появления новых технологий сейчас гораздо выше, а требования по экологичности постоянно растут.
В связи с этим, банки вводят новые кредитные программы на приобретение автомобилей. В РФ начали появляться распространенные в странах запада кредиты на авто с обратным выкупом- байбэк (buyback, англ. — покупка обратно). С их помощью можно заменить свой старый автомобиль на новый еще до того, как кредит за старую машину будет выплачен до конца.

Что такое Buyback и в чем его отличие от обычного кредита и от Trade-in

Байбек отчасти похож на довольно популярную схему трейд-ин (trade-in), которую давно уже предлагают многие автодилеры. При трейд-ин автосалон выкупает машину у автовладельца и зачитывает ее стоимость для приобретения новой. Но если у клиента автомобиль был куплен в кредит, то до момента, пока кредит будет выплачен, клиент не имеет право его продать, и значит воспользоваться трейд-ином он тоже не может. И если автокредит взят на 5 лет, то все 5 лет придется ездить на одном и том же авто, во всяком случае до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.

Однако, если приобретать автомобиль не по обычной кредитной программе банка, а по кредитной программе “Buyback”, то по ней как раз изначально планируется, что автомобиль будет продан в конце срока кредитования согласованному с банком автосалону (cходство с trade-in). Однако, в отличие от трейд-ина тут будет уже три участника: кроме автосалона и клиента, еще и банк.

При байбеке Банк также выдает автокредит. Но значительную его часть (30-60%) надо будет гасить не в составе платежей каждый месяц, а в конце срока единовременным платежом. Это значит, что ежемесячный платеж окажется ниже, чем при стандартной программе кредитования. Но поскольку в конце срока кредитования довольно существенная часть кредита остается все еще не выплаченной, то у клиента есть выбор:

  • выплатить ее самостоятельно и оставить автомобиль себе;
  • продать авто согласованному с банком автосалону, а остаток кредита будет погашен из этих денег. При этом, после погашения кредита (деньгами от проданного автомобиля), остаток суммы банк зачтет как часть первоначального взноса при приобретении нового авто.

Однако, если стоимость автомобиля сильно упала на момент планируемой продажи или если по каким-то причинам продавать его клиент не будет, но при этом единовременно уплатить довольно большой остаток кредита тоже не может, возникает третий вариант. По отдельному соглашению банк может разрешить выплаты остаточной суммы кредита растянуть на новый срок – как обычный кредит (т.е. пролонгировать кредитный договор, но уже без обратного выкупа машины).

Таким образом, отчасти “байбек похож на лизинг, при котором оборудование по сути берется в аренду, а в конце срока, или возвращается, или выкупается. Но в большей степени — это все же автокредит, cовмещенный с трейд-ином (в рамках специальной кредитной программы с отсрочкой погашения части долга). Причем у нее есть свои особенности, а также плюсы и минусы, в сравнении с обычным автокредитом.

Особенности Buyback, плюсы и минусы

Особенности:

  • обычно по программе байбэк приобретаются автомобили иностранного производства и только у официальных дилеров;
  • cрок кредита – чаще до 3-х лет,
  • как правило, чем меньше срок кредитования, тем ниже ставка;
  • процентная ставка для повторных клиентов банка может оказаться существенно ниже;
  • первоначальный взнос – от 20%;
  • в сумму кредита банк может разрешить включить стоимость страховки каско (полностью или частично).
  • Плюсы:
  • кредит “байбэк” можно погасить и досрочно (т.е. продать автомобиль согласованному салону еще до окончания срока кредита, или — за счет собственных средств):
  • ежемесячный платеж – существенно ниже, чем по обычному автокредиту;
  • если кредит был взят в рублях, то при сильном росте курса доллара цены на новые авто скорее всего вырастут, а значит цена на б\у автомобиль в рублях может также вырасти к моменту его продажи.

Минусы:

  • cтоимость выкупа автомобиля в конце срока заранее неизвестна – на ее величину повлияет оценка автосалона (повреждения, внешнее и техническое состояние и т.п.);
  • автосалон может существенно занижать оценку авто (относительно рыночной цены), придираться к мелочам, а банк может работать с одним конкретным автосалоном, т.е. у клиента не будет возможности продать авто тому салону, где цена выкупа будет выгоднее;
  • банк может выдвинуть условие обслуживать автомобиль в течение срока кредита на определенных станциях тех.обслуживания (где цены могут оказаться в среднем выше среднерыночных);
  • могут быть какие-то дополнительные комиссии со стороны автосалона или банка;
  • хотя ежемесячный платеж за кредит при байбэке – ниже, но общая переплата за весь срок кредитования может оказаться выше, нежели при обычном автокредите.

Сравнение расходов заемщика при обычном автокредите и Buyback

Ежемесячный платеж за кредит обычно состоит из двух частей: проценты банку (считаются от суммы кредита) и погашение тела кредита. При обычном автокредите тело кредита каждый раз понемногу гасится в составе ежемесячного платежа. И постепенно процентная часть в платеже становится все меньше, а сумма, уходящая в погашение тела кредита, все больше.

А вот при байбеке значительная сумма кредита до самого окончания срока “висит” непогашенной. То есть из ежемесячного платежа “убрана” довольно крупная сумма, которая шла бы на погашение тела кредита. За счет этого ежемесячный платеж (при том же сроке и ставке)– существенно меньше. Но проценты-то платятся в том числе и с непогашенной суммы до самого конца срока кредитования, а т.к. сумма кредита снижается мало, то и проценты снижаются в небольшой степени. И получается, что проценты банку (переплата) по такому кредиту окажется выше, чем по стандартному автокредиту.

Это хорошо видно из сравнения ниже:
Был выдан годовой кредит, в обоих случаях 500.000 руб, на 1 год под одинаковую процентную ставку 15,5% (300 т.р. первоначальный взнос, цена авто – 800 т.р.). При байбэке ежемесячный платеж будет почти в 2,5 раза ниже (17,3 т.р. против 45,2 т.р), но процентов будет уплачено при байбеке за год в 1,5 раза больше – 67,9 т.р. против 43,1 т.р. При этом к концу года при байбеке останется непогашенным кредит в 360 т.р. (в стандартном кредите – все погашено “в ноль”). Предположим, что за 1 год авто, купленное за 800 т.р., обесценится на 25% и ее можно будет продать по одинаковой цене 640 т.р. (в обоих случаях). То есть после байбека можно получить за авто

280 т.р. = (640 000 цена продажи — 360 т.р. возвращен в банк остаток по кредиту).

Сложим расходы на авто за 1 год в обоих случаях:

Таким образом, в данном примере, байбек обошелся дороже на 10%, нежели стандартный кредит (на тот же срок, сумму и ставку). А если автосалон еще и оценит автомобиль при выкупе ниже обычной цены, и если будут какие-то дополнительные расходы – данная разница еще возрастет.

Выводы

Если резюмировать, то программа байбэк предлагает клиентам некоторые дополнительные возможности, которых нет при стандартной форме кредитования (продать кредитное авто и купить новое, платить ежемесячно существенно меньше). Но в конечном итоге любые доп. возможности или обходятся дороже, или расходы из текущего времени просто переносятся на будущее (выкуп авто может быть оценен невыгодно, а общая сумма процентов, уплаченных банку окажется выше и т.п.).

Иначе говоря, если в итоге суммировать все расходы, то конечная стоимость автомобиля по программе байбек окажется скорее всего больше, чем при стандартной программе кредитования. Но если рассматривать стоимость этого превышения — как плату за удобство (или за возможность перенести текущие расходы – в будущее), то в каких-то случаях такая программа кредитования может оказаться полезной. Однако, все-таки при байбек сложнее спланировать свои расходы в будущем, т.к. прогноз цены на авто через 2-3 года (как на б/у, так и на новые) сделать крайне сложно.

Дмитрий Тачков Эксперт с финансовым образованием
Работник банка или другого фин. учреждения
Специалист по микрозаймам
Создатель проекта, финансовый эксперт Привет, я автор этой статьи и создатель всех калькуляторов данного проекта. Имею более чем 3х летний опыт работы банках Ренессанс Кредит и Промсвязьбанк. Отлично разбираюсь в кредитах, займах и в досрочном погашении. Пожалуйста , поставьте оценку ниже. Непонятно 0 Сойдет 5 Годнота 33

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

Эксперт: Илья Дедковский

  • Почему условная купля-продажа может быть выгоднее залога
  • Чем различаются условная купля-продажа и купля-продажа с правом обратного выкупа
  • Когда суды признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой

Как известно, действующее гражданское законодательство содержит открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, что означает допустимость использования и способов, отличных от тех, что прямо названы в законе (ст. 329 ГК РФ). Одним из таких способов является условная купля-продажа, которая представляет собой одну из форм обеспечительной передачи правового титула.

Купля-продажа с правом обратного выкупа выглядит предпочтительнее условной купли-продажи

Отношения при «отлагательной» купле-продаже выглядят следующим образом. Между сторонами обеспечиваемого обязательства (назовем их банк и заемщик) заключается договор купли-продажи, в соответствии с которым права и обязанности по нему возникают у сторон договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного (обеспечиваемого) обязательства. В случае вступления договора купли-продажи в силу заемщик обязан перенести право собственности на отчуждаемую вещь (или иной объект гражданского права), а банк уплатить покупную цену. При этом обязательство банка по оплате прекращается зачетом против обязательства должника. Если же должник надлежащим образом исполнит основное обязательство, то купля-продажа не вступает в силу.

По иному строятся отношения при постановке купли-продажи под отменительное условие. Здесь также между сторонами обеспечиваемого обязательства заключается договор купли-продажи, однако права и обязанности по нему возникают сразу, а не при неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства.

Таким образом, банк становится собственником отчуждаемого имущества сразу. При наступлении отменительного условия собственность возвращается заемщику, а заемщик возвращает уплаченные банком денежные средства. Однако в отличие от купли-продажи, поставленной под отлагательное условие, зачет в данном случае вряд ли возможен. Ведь стороны платят друг другу дважды: банк предоставляет кредит и уплачивает цену имущества, передаваемого по договору купли-продажи, а должник возвращает кредит и уплачивает выкупную цену. При этом банк совершает оба платежа до наступления отменительного условия, а должник — после.

Аналогичного экономического результата можно достигнуть с помощью иной конструкции — купли-продажи с правом обратного выкупа. Она является более предпочтительной, поскольку стороны платят друг другу только один раз (кредитор уплачивает покупную цену, а должник — выкупную). При этом разница в размере платежей и составляет заработок кредитора, что избавляет стороны от необходимости заключения самостоятельного кредитного договора.

Конструкция условной купли-продажи конкурирует с залогом

По сравнению с залогом как способом обеспечения исполнения обязательства условная купля-продажа имеет определенные преимущества. Главным из них является отсутствие необходимости обращения взыскания на заложенное имущество. В данном случае кредитор приобретает право собственности на обеспечивающее имущество, что и является основным мотивом к заключению подобного рода сделок.

Так, в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства по возврату займа кредитору необходимо обратиться в суд с требованием об обращении взыскания, после чего пройти через процедуру продажи заложенного имущества. Все это требует определенных временных и финансовых затрат. Если же основное обязательство обеспечено при помощи условной купли-продажи, то в случае неисполнения должником обеспеченного обязательства кредитору не требуется проходить через данную процедуру, он становится собственником имущества.

На первый взгляд кажется, что условная купля-продажа в большей степени выгодна кредитору, а не должнику. Однако это все же не в полной мере соответствует действительности. Приведу пример.

При условной купле-продаже движимых вещей владение обеспечивающим имуществом остается у должника — кредитор просто не заинтересован в этом имуществе, должник же, напротив, желает сохранить владение с целью иметь возможность пользоваться имуществом. В этом случае кредитор оказывается в крайне ненадежной ситуации, поскольку должник остается в глазах всех третьих лиц собственником имущества, а следовательно, имеет возможность это имущество продать. При этом кредитор не сможет истребовать проданное имущество из владения третьего лица как добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

Описанное верно, если купля-продажа поставлена под отменительное условие. Если же купля-продажа совершена под отлагательным условием, то положение кредитора еще хуже — должник не просто кажется собственником имущества, он таковым является, что позволяет делать с имуществом все что угодно. Право же кредитора на взыскание убытков, причиненных подобными действиями должника, является слабым утешением — может случиться так, что возмещать убытки будет нечем.

Другой пример. В отношении должника инициируется процедура банкротства. Если купля-продажа поставлена под отменительное условие, то кредитор защищен — он является собственником, имущество в конкурсную массу должника не попадает. Если же наличествует отлагательное условие, кредитор лишается обеспечения — обеспечивающее имущество включают в конкурсную массу, а требование кредитора удовлетворяют в общем порядке.

Подобные обеспечительные конструкции имеют неоднозначную оценку в практике арбитражных судов, что и неудивительно, поскольку условная купля-продажа действующим законодательством не регулируется, а какие-либо устоявшиеся в российской доктрине взгляды на эту конструкцию и на те вопросы, которые она перед нами ставит, отсутствуют.

ПРАКТИКА. Стороны заключили договор о предоставлении кредитной линии, обеспечением по которому выступили два договора купли-продажи. По условиям первого договора заемщик продал банку акции, а в силу второго договора происходила обратная продажа. При этом в соответствии с договором о предоставлении кредитной линии заемщик терял право обратного выкупа, если не вернет сумму кредита в срок.

Как несложно догадаться, заемщик просрочил возврат кредита и обратился к банку с требованием вернуть акции. Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали. Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, иск удовлетворил. При этом Президиум исходил из того, что все три договора — договор о предоставлении кредитной линии, договор купли-продажи, договор «обратного выкупа» — являлись взаимосвязанными, а договор купли-продажи — притворной сделкой, прикрывающей залог акций. Представляется, что основной причиной удовлетворения иска послужила не притворность сделки (которая является скорее обоснованием), а сам фактический состав, который имел место. В описанной ситуации банк получил не только причитающиеся ему по кредиту денежные средства (пускай и с просрочкой), но и имущество, сопоставимое по стоимости с размером кредита. Очевидно, что просрочка в возврате кредита не может и не должна служить оправданием для подобного положения вещей.

Несмотря на то, что рассмотренное дело касалось купли-продажи с правом обратного выкупа, а не условной купли-продажи, полагаем возможным распространить указанную позицию Президиума ВАС РФ и на условную куплю-продажу, поскольку обе конструкции преследуют одну цель — передачи права собственности кредитору для обеспечения исполнения обязательства.

Суды редко признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой

Хоть ВАС РФ по вопросу допустимости использования подобных обеспечительных конструкций и высказался негативно, практика арбитражных судов не однообразна. Так, ФАС Дальневосточного округа со ссылками на налоговое законодательство (ст. 282 НК РФ) не признал договор купли-продажи с правом обратного выкупа притворной сделкой. В другом деле суд также пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор купли-продажи притворной сделкой. Данное дело примечательно тем, что проданные по договору купли-продажи с правом обратного выкупа акции уже находились в залоге у банка, что и послужило основным доводом против признания договора купли-продажи притворной сделкой.

Полагаю, что подобное обстоятельство все-таки не имеет какого-либо существенного значения ввиду следующего. Как выше уже указывалось, данная конструкция конкурирует с залогом и преследует цель обхода правил ГК РФ о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество. В названном деле договор купли-продажи был заключен заемщиком не с самим банком, а с третьим лицом по указанию банка, и из текста судебного акта не видно, связано ли каким-либо образом данное лицо с банком или нет (предполагаю, что связано).

Если банк опосредованно (через покупателя) приобрел право собственности на отчужденные акции, то цель обхода норм ГК РФ была достигнута. В этом случае договор купли-продажи, по моему мнению, также должен признаваться притворной сделкой. В ряде других дел арбитражные суды пришли к выводу о притворности договоров купли-продажи6.

Арбитражные суды часто квалифицируют условия договора как потестативные, даже если они зависят от воли сторон косвенно

Анализируя указанные дела, можно увидеть причины отсутствия единообразия в судебной практике. Основным доводом арбитражных судов, которые отказывали в признании договора купли-продажи притворной сделкой, является довод о том, что договор сторонами был надлежащим образом исполнен. Также в судебных актах часто встречается довод, согласно которому субъектный состав основного договора и договора купли-продажи разный, в то время как сторонами притворной и прикрываемой сделки должны быть одни и те же лица. В тех делах, в которых суды пришли к выводу о притворности сделки, четко прослеживается взаимосвязанность основного договора и договора купли-продажи. Как правило, такая связь выражается ссылкой в договоре купли-продажи на основной договор, а также закреплением условия о том, что в случае надлежащего исполнения основного обязательства кредитор обязан обратно продать имущество должнику. Если подобные сигнальные маркеры отсутствуют, суды отказывают в признании договора купли-продажи притворной сделкой.

Помимо квалификации договора условной купли-продажи в качестве притворной сделки, у сторон такого договора существует и иная опасность. Условная купля-продажа всегда является условной сделкой и условием по ней выступает неисполнение (или исполнение) должником обеспечиваемого обязательства. На первый взгляд, такое условие договора является потестативным. Полагаю, что подобный подход можно признать ошибочным, поскольку неисполнение обязательства может быть вызвано такими обстоятельствами, которые не зависят от воли должника. Однако анализ арбитражной практики показывает, что если наступление условия в той или иной мере может зависеть от воли одной из сторон, такое условие автоматически признается потестативным.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на постановку сделки под потестативное условие, судебная практика однозначно стоит на существовании такого запрета. В качестве примера можно привести одно из дел ФАС Московского округа. В судебном акте было указано, что по смыслу статьи 157 ГК РФ «условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относится к будущему времени»7. В связи с чем, безусловно, существует опасность признания условной купли-продажи ничтожной сделкой по причине ее противоречия статье 157 ГК РФ. Однако в судебной практике можно обнаружить и иной подход. Так, ФАС Западно-Сибирского округа не усомнился в правомерности договора купли-продажи, отлагательным условием которого является неисполнение основного обязательства. Суд в своем решении указал, что возможность условной продажи предусмотрена диспозицией статьи 157 Гражданского кодекса РФ.

Соглашение об условной купле-продаже закрепляет связь с основным обязательством

Соглашение об условной купле-продаже должно содержать оговорку, что данное соглашение заключается в целях обеспечения основного обязательства (которое, естественно, должно быть названо в соглашении). Если же нет задачи поставить договор купли-продажи под условие, а целью является достижение аналогичных последствий, то подобную оговорку и само отлагательное или отменительное условие стоит исключить из текста договора, ведь они связывают куплю с основным обязательством, что повышает риск признания купли притворной сделкой.

Предметом договора условной купли-продажи может выступать любой объект гражданского права. Однако в определенных случаях содержание такого договора будет иметь ряд особенностей. Так, если предметом купли-продажи, поставленной под отменительное условие (или договора купли-продажи с правом обратного выкупа) выступают акции, то необходимо предусмотреть порядок осуществления должником «своих» корпоративных прав. Несмотря на то, что должник собственником акций быть перестает, он по-прежнему заинтересован реализовывать права, предоставляемые ими. Такая цель может быть достигнута путем выдачи доверенности. Особым условием такого договора является условие о цене. Оно примечательно тем, что продажная цена и размер обязательства должника по основному договору должны совпадать ко времени вступления договора купли-продажи в силу. Например, если условной куплей обеспечивается заемное обязательство, то продажная цена должна включать в себя не только размер займа, но и проценты по нему.

Также сторонам договора необходимо помнить о том, что при отлагательной купле-продаже обязательство кредитора уплатить продажную цену и обязательство должника по основному договору прекращаются зачетом. Условие договора купли-продажи о том, что при наступлении отлагательного условия указанные обязательства зачитываются, вряд ли можно рассматривать как правомерное, так как зачет относится к категории так называемых распорядительных преобразовательных сделок, совершение под условием которых не допускается. Хоть и действующее законодательство не содержит прямого запрета на подобные условия, полагаю, что заинтересованная сторона (в первую очередь, должник) должна направить другой стороне заявление о зачете при наступлении соответствующего условия. В этом случае, если даже условие договора о зачете обязательств должника и кредитора при наступлении условия будет признано недействительным, зачет все равно будет произведен.

Источник: Арбитражная практика №1 январь 2012

Продажа с обратным выкупом. Как сохранить имущество?

Компания продала офисы с условием, что позже она выкупит обратно эти помещения. Покупатель не стал ждать и перепродал их. Давайте попробуем с юристами компании «Правовой эксперт» вместе разобраться, как продавцу вернуть имущество.

Когда используют продажу с обратным выкупом?

Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца. Плюс обратного выкупа в том, что заимодавец-покупатель может предложить более выгодный размер платы за финансирование, чем при обычном кредите.

При такой схеме работы заемщик больше рискует, чем при залоге, который обеспечивает договор займа. При продаже с обратным выкупом он не сохраняет за собой титул собственника.

Хотя стороны согласовывают в договоре условие о праве на обратный выкуп, нигде больше это не отражено. При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения. Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.

Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа. Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки. Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.

Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.

Как оформить обеспечительную продажу?

Продажу с обратным выкупом можно оформить с помощью одного договора или совокупности соглашений. Чтобы снизить риски, заключайте единое соглашение. В нем пропишите право продавца на обратный выкуп.

При использовании нескольких самостоятельных договоров повышается вероятность их оспаривания. Отдельные аспекты ваших взаимоотношений с контрагентом, которые укладываются в общую цель, могут не соответствовать характеру самостоятельных сделок. Это видно на примере с продажей квартиры. Заемщик-продавец продолжает проживать в отчужденной квартире, сохраняет в ней регистрацию, оплачивает налог на имущество, коммунальные платежи. Это может свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи. Суд решит, что стороны не планировали его исполнять.

В такой ситуации против заимодавца-покупателя будет то, что он не предпринимал мер к вселению в приобретенную по договору купли-продажи квартиру, не требовал выселения заемщика, не нес расходов по ее содержанию. Формальное приобретение актива без совершения действий по реализации своего права собственности говорит о недействительности сделки купли-продажи.

Использование нескольких сделок позволяет их квалифицировать как притворные, которые прикрывают собой залог. Например, договор купли-продажи имущества с условием об обратном выкупе, который заключен во исполнение договора займа, может свидетельствовать о том, что воля сторон договора в действительности была направлена на возникновение залоговых правоотношений.

При использовании схемы «договор купли-продажи предварительный договор» возникает риск того, что к возникшим правоотношениям суд применит правила, которые относятся к договорам займа и залога.

Сходство обеспечительной продажи с залогом не говорит об их полном тождестве. Закон не ограничивает перечень возможных способов обеспечения исполнения обязательств. Это с учетом принципа свободы договора дает возможность оформить необходимую сделку с наполнением ее любыми условиями, которые не противоречат правовым нормам.

Что делать, если заимодавец продал имущество?

Заемщику придется доказывать, что он заключил с контрагентом не обычный договор купли-продажи, а фактически соглашение о залоге. То есть нужно показать, что это притворная сделка, которая прикрывает собой договоры займа с залогом.

Практика по таким делам разная. В некоторых спорах заемщикам удавалось доказать притворный характер заключенного договора. Суды в таких делах отмечали, что действительная воля сторон сделки была направлена не на продажу имущества, а на предоставление заемных средств под залог имущества. Наиболее часто эту позицию занимали суды общей юрисдикции.

Встречаются примеры, когда суды отказывались признавать договор купли-продажи с обратным выкупом притворной сделкой. В таких делах заимодавцы-покупатели обращали внимание суда на то, что заемщик не был лишен возможности выбрать иную договорную модель. Он мог обратиться к услугам иных кредиторов. Зачастую покупатели применяли эстоппель, то есть заявляли, что продавец добровольно заключил и исполнил договор, получил деньги за отчужденный актив и потерял право на выдвижение требований о признании сделки недействительной.

В одном деле суд указал, что заниженная цена имущества при первоначальной продаже по сравнению с более высокой стоимостью на случай обратного выкупа не говорит о притворности сделки.

Если у вас есть вопрос в области гражданского права, то вы всегда можете оставить заявку на бесплатную консультацию на нашем сайте.

Жилищный Консультант

Обратный выкуп недвижимости

3135

Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.

Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.

Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких компаний: «Северсталь», «Sollers», «Норильский никель».

На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной компании «Дон-Строй Инвест» и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.

Данная программа выгодна строительной компании (эмитенту) по следующим причинам:

  • Преобразовать структуру денежного финансирования (в период строительства затраты покрываются за счет вложений инвесторов, завершив постройку производиться выкуп доли вкладчика и собственность продается выгоднее и сразу);
  • Избавление от убыточной ликвидности (убыточную застройку оканчивают на деньги инвесторов, а готовое жилье всегда пользуется спросом; при постепенной реализации квартир новостройки вкладчикам выплачиваются обещанные дивиденды);
  • Улучшение имиджа компании (богатая компания может поступиться незначительным убытком в силу поднятия рейтинга).

Условия покупки квартиры с услугой «обратный выкуп»

Услуга sale-pay-back заключается в несколько этапов:

  1. Эмитент (компания-застройщик) реализует недвижимость на начальной стадии постройки. То есть фактически жилья еще нет. Площадь квартиры и расположение в ней комнат расчерчены в технической документации и находятся в стадии проекта.
  2. Покупателю-инвестору предлагается оплата рисков в виде оговоренных процентов и обязательный выкуп собственности после завершения строительства. При этом покупатель может жилье не продавать и оставить в собственное пользование.

Соглашение об обратном выкупе недвижимости обязательно должно содержать:

  • Предполагаемые сроки завершения строительства.
  • Оцениваемую стоимость объекта сделки.
  • Гарантии и обязательства сторон сделки.
  • Штрафные санкции в случае отказа любой из сторон от осуществления пунктов соглашения.

Условия сделки предполагают право инвестора перепродать собственную долю другому лицу во время постройки.

Обратный выкуп недвижимости должен приносить инвестору определенную прибыль. В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке.

Договор обратного выкупа недвижимости

Договор sale-pay-back представляет собой совокупность двух юридических документов: получение займа строительной компанией от покупателя-инвестора и продажа инвестором через оговоренный срок собственности в пользование получателя инвестиций. Если обратного выкупа не предполагается, то такую сделку нельзя назвать sale-pay-back и она фактически является покупкой недвижимости у застройщика.

Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа.

Образец договора должен соответствовать определенными требованиями:

  • Достоверная и полная информация об объекте недвижимости.
  • Наличие полного перечня документов на правообладание собственностью.
  • Гарантии отсутствия иного собственника.
  • Утвержденная стоимость инвестирования указанная числом и прописью.
  • Полные ФИО участников сделки или представителей от организаций.

В заключаемом договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Нотариально удостоверенные копии регистрационных документов участников сделки (копия паспорта физ. лица, копия выписки из регистрации для юр. лица).
  • Срок осуществления сделки и гарантии выполнения условия к указанной дате.
  • Компенсационная уплата в случае нарушения договоренностей.
  • Схема застройки, утвержденная архитектором.
  • Нотариальное удостоверение супруга (при необходимости).
  • Порядок исполнения договора.
  • Возможность изменения и расторжения соглашения.

Порядок покупки квартиры с возможностью обратного выкупа

Порядок покупки квартиры с возможностью выкупа напоминает процедуру купли-продажи собственности.

Процедура оформления состоит из следующих этапов:

  1. Выбор компании-застройщика для инвестирования.
  2. Сбор необходимой документации.
  3. Нотариальное засвидетельствование покупки квартиры у застройщика. Оформление у нотариуса обезопасит от возникновения рисков при отказе от системы выкупа одной из сторон.
  4. Подписание документа о передаче доли собственности инвестору.
  5. Получение свидетельства о праве обладания квартирой. Одновременно осуществляется перевод денежных средств на счет строительной компании.
  6. Заключение договора о возможности обратного выкупа.
  7. В случае завершения сделки обратный выкуп производится в срок не более 100 дней, если другая дата не оговорена отдельно.
  8. По истечению срока выкупа и не выполнению возложенных соглашением обязательств, сделка может быть признана недействительной.

Список необходимых документов

  • Нотариально заверенные копии паспорта (для физического лица), выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица).
  • Акт купли-продажи квартиры.
  • Соглашение о возможности обратного выкупа.
  • Удостоверяющий документ уплаты госпошлины за проведение сделки.
  • Нотариально удостоверенная копия разрешения от супруга (при необходимости).
  • Копии учредительных документов компании-застройщика.
  • Согласие банка при его участи.
  • Копия плана застройки.
  • Разрешение органов кадастра о выкупе земельного участка.

Плюсы и минусы покупки квартиры с услугой «sale-pay-back»

Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.

Сделка с обратным выкупом не лишена и минусов. Существенные из них – многочисленные риски. Неприятность может возникнуть при падении цен и спроса на недвижимость, неожиданной смене или банкротстве строительной компании, отказе в выкупе доли собственности.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него при покупке квартиры с обратным выкупом

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Владимир. Были вложены инвестиционные средства в квартиру в еще недостроенной новостройке. Компания застройщик обязалась произвести выкуп после окончания строительства. После завершения постройки компания отказалась производить выплату средств. Мотивация была однозначна – притворность сделки. Имеет ли юридическую обоснованность такой ответ?

Ответ: Здравствуйте, Владимир. Да, согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ. Притворной сделкой признается договор, прикрывающий иной правоустанавливающий документ. В вашем случае таким документом является договор купли-продажи квартиры, который имеет юридическую обоснованность.

Пример по покупке квартиры с обратным выкупом

Год назад гражданин заключил сделку покупки квартиры с возможностью обратного выкупа. Инвестиционные средства перечислены на счет компании застройщика. Согласно письменному соглашению по окончанию строительства квартира подлежала выкупу за установленную сумму плюс 4% прибыли за годовой оборот. Срок погашения задолженности составлял 100 дней после установленной даты.

По истечении года строительство не было закончено, и решено было переждать. Вот здесь и подстерегал подводный камень. Ведь срок фактического предъявления к уплате денег продолжал идти. И по завершению строительства фактически был нарушен срок предъявления заявления об уплате денег. Теперь в выкупе было отказано, и квартира осталась за собственным пользованием.

Главное в заключение договора с возможностью выкупа — соблюсти установленные сроки со своей стороны. Тогда другая сторона будет виновата в нарушениях договора и станет виновной в соответствии ст. 165 п.2 ГК РФ.

Заключение

  1. Обратный выкуп недвижимости (sale-pay-back) является относительной новинкой в России. Поэтому процедура оформления должна быть тщательно проверена и соответствовать законодательству.
  2. Институт обратного выкупа в идеале должен приносить ощутимую прибыль инвестору. На данный момент эта отрасль динамично развивается на отечественном рынке недвижимости.
  3. Условия покупки недвижимости с выкупом должны предусматривать точные сроки исполнения, сумму сделки, обязанности и гарантии сторон.
  4. Договор обратного выкупа представляет собой совокупность акта купли-продажи и документа о возвращении кредита. Во избежание возникновения притворной сделки все операции должны быть рассмотрены в одном соглашении.
  5. В виду несовершенства отечественного законодательства инвестор идет на риск при заключении такой сделки. Только уверенность в прибыли и застрахованность от рисков должны мотивировать лицо для решения купить еще недостроенную квартиру.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Порядок купли-продажи квартиры
  2. Документы при продаже квартиры
  3. Получение денег при продаже квартиры
  4. Государственный кадастр

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:

    +7 (499) 553-09-05

  • Санкт-Петербург и ЛО:

    +7 (812) 448-61-02

  • Общероссийский:

    +8 (800) 550-38-47

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *