Ответственность арендодателя по договору аренды

Ответственность по договору аренды

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (а, добавим от себя, не должен был знать об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, закрепленного в п. З ст. 401 ГК РФ. Распространение начала риска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждения (ст. 211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

  • а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;
  • в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уведомлений определяются по правилам ст. 314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичный существом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку вещь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора обо всех третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. — ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок. Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. Последний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арендодателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремонта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведение капитального ремонта арендованного имущества может существенно ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК РФ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг-М.- 1999. — С. 41..

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
  • в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ) . Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

  • а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;
  • б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производятся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача средств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения. Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора. Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Отделимые улучшения — это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем, только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

Состояние возвращаемого имущества устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М., 2000. С. 261..

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

Ответственность сторон по договору аренды

Ответственность арендатора перед арендодателем наступает за следующие нарушения условий договора:

  1. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначения имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещение убытков. П 3 ст 615 ГК

  2. В случае нарушения обязанности по внесению арендной платы в установленный срок. В случае существенного нарушения арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в пределах 2 последующих сроках подряд. При существенном нарушении обязательств по внесению арендной платы, арендодатель вправе требовать расторжение договора и возмещение убытков. За просрочку внесения арендой платы выраженной в денежной форме взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК. Договором могут быть установлена неустойка за просрочку арендных платежей и иные санкции.

  3. Если арендатор существенно ухудшает имущество, то арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, ст. 619 ГК.

  4. В случае если арендатор не возвратил арендованное имущество по истечение срока аренды, либо возвратил его несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. Ст 622 ГК и возмещение убытков

  5. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при их отсутствии в договоре в разумные сроки в тех случаях когда в соответствии с законом или договором осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора ст. 619

Ответственность арендодателя

  1. Если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество арендатору в указанный договором арендный срок, а при неопределении этого срока в разумный срок, то арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК и потребовать возмещение убытков причиненных с задержкой исполнения либо потребовать расторжение договора и возмещение убытка причиненного его неисполнением. п.3 ст 611 ГК

  2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие его использованию, даже если в момент заключения договора он не знал об этих недостатках. ст. 612

  3. Если арендодатель не производит возложенный на него капитальный ремонт арендованного имущества в сроки предусмотренные договором. Ст.616 ГК.

  4. В случае нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок. П.1 ст 621 гк

Прекращение договора

В этом случае арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, то есть при прочих равных условиях имущество первоначально должно быть предложено действующему арендатору, исполнявшему условия договора в надлежащей форме.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение одного года, со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещению убытков, причинных отказом возобновить с ним договор аренда, либо только возмещение убытков. П.1 ст 621 ГК.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным (пролонгированным) на тех же условиях на неопределенный срок. П.2 ст 621 ГК.

При заключении договора на неопределенный срок, то договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон с письменным предупреждением за один месяц, а в отношении недвижимого имущества за 3 месяца.

Досрочное расторжение срочного договора аренды возможно соглашением сторон либо по требованию одной стороны в случае существенного нарушения условий договора другой стороны. Так же прекращение договора аренды возможно в силу обстоятельств, когда предмет аренды становится непригодным для использования не по вине арендатора либо гибелью предмета аренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *