Право пожизненного пользования квартирой

ПРАВО ПОЖИЗНЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Материал подготовил юрист ЮФ»Логос»
Борисова Вероника

По российскому законодательству право пользование жилым помещением может быть пожизненным и это означает, что такое лицо нельзя будет ни выписать, не выселить, даже при заключении договора купли-продажи и смене собственника квартиры. В статье рассказывается о категории лиц, которые могут иметь пожизненное право пользование жилым помещением.
В современном обществе квартирный вопрос стоит очень остро. К сожалению, в наше время споры по жилищным вопросам зачастую возникают между близкими родственниками, которые становятся врагами ради лишнего квадратного места.
По российскому законодательству право пользование жилым помещением может быть пожизненным и это означает, что такое лицо нельзя будет ни выписать, не выселить, даже при заключении договора купли-продажи и смене собственника квартиры.

Кто имеет право на пожизненное пользование жилым помещением?

Основную группу таких лиц составляют те, кто в момент приватизации имел с лицом, в итоге приватизировавшем жилье, равные права пользования, но сам в приватизации не участвовал (например: ранее участвовал в приватизации), но при этом давал свое согласие на приватизацию лицу, который впоследствии и приватизировал жилье.
По действующему законодательству данная категория лиц имеет право пожизненного проживания в жилом помещении, и даже при продаже квартиры данное право сохраняется. Это очень важно знать тем, кто собирается приобрести такую недвижимость, так как даже по суду лиц, имеющих право пожизненного проживания нельзя выселить. Так, Верховный Суд РФ не раз указывал судам, что требования о снятии лиц, отказавшихся от приватизации, с регистрационного учета удовлетворению не подлежат.
В связи с чем добросовестный продавец жилья обязан предупредить покупателя о наличии таких лиц в продаваемой квартире. И следует иметь ввиду, что действующее законодательство право пожизненного пользования жильем, возникшем при отказе от участия в приватизации, не относит к обременениям, подлежащим государственной регистрации.
Помимо лиц, отказавшихся от приватизации, право пожизненного пользования может возникнуть из наследственных правоотношений, например, при установлении завещательного отказа. То есть завещатель может обязать наследников (по закону или по завещанию) исполнить какую-нибудь обязанность за счет наследуемого имущества в пользу какого-нибудь лица, которое будет называться отказополучателем, и которое приобретет право требования исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Например, завещать жилье с обязанием предоставления право пожизненного проживания родственнику (брату, сестре и т.д.).
Завещательный отказ должен быть установлен в завещании, и это может быть единственным, что содержится в завещании.
Отказополучатели приобретают право требования исполнения завещательного отказа.
Так завещательный отказ может быть установлен на определенный срок или либо на период жизни отказополучателя.
Но отказополчатель все таки может быть выселен из квартиры, например при использовании жилого помещения не по назначению.

Еще одна категория граждан, которая может иметь право пожизненного проживания это получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Так, в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть указано что плательщик ренты обеспечивает потребности получателя ренты в питании и одежде. А также, что рентополучатель проживает в переданной по договору квартире. И в данном случае, даже через суд нельзя будет выселить рентополучателя.
При этом согласно действующему законодательству право пользования жильем, возникшее из завещательного отказа и из договора пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации.
Таким образом, правоотношения, вытекающие из жилищного законодательства, являются очень сложной категорией дел.
Суды рассматривают иски, жалобы, разрешая такие вопросы, как, например, кто является членом семьи, а кто уже стал бывшим, кто имеет право на пожизненное пользование жильем, а кому придется искать новое местожительство, кого снять с регистрационного учета, а кого оставить.
При рассмотрении споров между собственником жилья и членами его семьи нужно руководствоваться нормами гражданского, семейного, а также жилищного законодательства. Все обстоятельства дела судом оцениваются в совокупности, поэтому, например, ведение общего хозяйства не будет являться обязательным условием для признания лица, проживающего совместно с собственником жилья, членом его семьи. Во избежание проблем, которые могут возникнуть в процессе судебного разбирательства, советуем обратиться за оказанием квалифицированной помощи к профессионалам, коими являются юристы нашей фирмы.

В чем суть права пожизненного проживания и как оно появляется: приватизация, рента, завещательный отказ и дарение в 2020 году

Лица, имеющие право пожизненного проживания, остаются прописанными в квартире после перехода собственности к новому владельцу. Выселить пожизненных жильцов не сможет никто. Существует несколько видов сделок, позволяющих собственникам, продавшим свое жилище, оставаться в нем до смерти. Рассмотрим их подробнее.

В чем суть права пожизненного проживания

Право пожизненного проживания означает, что недвижимость может продаваться и переходить к другому владельцу, но люди, проживающие в помещении, будут оставаться, пока не сочтут нужным его покинуть. Выселить их нельзя даже принудительно – через суд.

Существуют несколько групп граждан, имеющих право быть прописанными и использовать чужую жилплощадь, независимо от воли собственника. Нельзя выселить жильцов:

  • подписавших договор продажи с правом пожизненного проживания;
  • отказавшихся от своего права на приватизацию жилой площади;
  • являющихся рентополучателями;
  • получивших прописку и право пожизненного проживания по завещанию умершего хозяина жилой недвижимости.

В каждом случае у постоянных жильцов свои основания для пожизненной прописки. Как они возникают, описано дальше в статье.

При отказе от приватизации

Человек, написавший отказ от приватизации, может пожизненно проживать на своих квадратных метрах независимо от желания фактического хозяина квартиры. Даже если владелец надумает продать жилище вместе с прописанным в нем бывшим родственником, последний будет жить в помещении, пока сам не выпишется либо умрет.

Как возникает. Право на пожизненную прописку в определенном жилище возникает у граждан, проживавших в муниципальном помещении на момент его приватизации, но отказавшихся от оформления жилья на себя. В семьях возникают различные ситуации. В результате развода, конфликта у собственника может возникнуть желание выселить близких ему в прошлом людей на улицу. Права отказников на пожизненную прописку защищены законом.

Где посмотреть. Пожизненные жильцы – отказники по приватизации на бумаге прописываются в справке о прописанных из паспортного стола. Дополнительно можно потребовать у продавца договор соцнайма и договор приватизации. Сравнив их, можно установить перечень проживавших лиц и возможных граждан с правом пожизненного проживания.

Читайте об отказе от приватизации этот материал.

При ренте

Рентополучатель – это бывший хозяин квартиры, который продал жилье с условием, что он будет получать от нового собственника содержание и оставит за собой возможность пользоваться жильем.

Как возникает. Право на использование чужого жилья возникает на основании подписанного договора ренты. Предметом договора между сторонами является жилище и условия его перехода к другому собственнику. Иждивенец после подписания договора ренты сохраняет право пожизненного проживания до смерти.

В каждом индивидуальном случае список требований и затрачиваемые суммы зависят:

  • от реальной стоимости жилья;
  • личных пожеланий продавца;
  • компетентности юристов, консультирующих участников сделки.

Список выдвигаемых требований может быть любым. Все условия должны быть подробно оговорены, документально оформлены, подписаны при нотариусе обеими сторонами.

Существуют два вида ренты. При первом, оплата и содержание иждивенца продолжается до его смерти. Во втором случае, новый владелец тратит деньги на бывшего хозяина, пока не погасит определенную сумму. В обоих случаях продавец и покупатель заключают нотариальное рентное соглашение с правом пожизненного проживания. Взаимоотношения сторон при оформлении ренты регулируются ст. ст. 601, 602, 603, 604, 605 гл. 33 ГК РФ.

Где посмотреть. Дополнительно к справке о зарегистрированных нужно посмотреть документ-основание. В договоре ренты будет указано, кто является рентополучателем. Возможно также, что кроме бывшего хозяина жилья в квартире может проживать любое третье лицо.

Подробнее о ренте читайте нашу предыдущую статью.

Завещательный отказ

Завещательный отказ обязывает человека, наследующего недвижимость покойного, выполнить его волю. В том числе волю предоставить квартиру третьему лицу на праве пожизненного проживания. По закону он не возникает, только в рамках завещания.

Как возникает. Право пожизненного проживания могут получить лица, упомянутые в завещании умершего собственника. В качестве условия может быть указан круг лиц, которые должны проживать в жилище пожизненно либо на ограниченный срок без права собственности.

Кроме проживания и прописки, третье лицо по завещанию усопшего может получить содержание со стороны домовладельца. На эти цели наследник расходует средства, оставленные покойным хозяином недвижимого имущества. Прописка сохранится, за указанным в завещании человеком, и после продажи жилья наследником. Покупатель не сможет выселить такого жильца из квартиры.

Где посмотреть. Справка о прописанных + свидетельство о праве на наследство. Идеально, если продавец покажет изначальное завещание.

Можно ли прописать такое право в договоре дарения

Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.

  • Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
  • ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
  • Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.

ВАЖНО! Наша редакция не рекомендует составлять дарственную с подобным условием. Безопаснее оформить договор ренты у нотариуса.

Интересную статью о судьбе .

Купля-продажа квартиры с пожизненными жильцами

Как возникает. Право на проживание может возникнуть в результате продажи жилища, когда это оговорено и вписано отдельным пунктом договора. После перехода имущества к новому хозяину продавец приобретает статус пожизненного жильца. Основанием для обременения Росреестром это не является и собственник вправе перепродать квартиру с жильцами другому человеку.

Хозяину недвижимости не нужно получать разрешение на продажу от лиц, использующих жилплощадь. Передача домовладения (квартиры) происходит по обычной схеме. Сделка отличается от стандартной купли – продажи тем, что собственник, продающий недвижимость с существенными ограничениями, согласно ст. 558 ГК РФ, обязан предупредить покупателей о наличии жильцов заранее, и в договоре указать имена лиц, имеющих право на пожизненное проживание в жилище.

Если во время совершения сделки этого не было сделано, и сторонами был подписан стандартный документ, не содержащий пунктов, ограничивающих возможности нового владельца, покупатель будет вправе оспорить сделку и вернуть деньги.

Где посмотреть. Справка о прописанных (домовая книга) + предыдущий ДКП, в котором должны быть указаны граждане с правом пожизненного проживания.

Как выявить пожизненных жильцов

Покупка квартиры происходит обычно после предварительного просмотра объекта. Спрятать посторонних людей, проживающих в квартире, вряд ли удастся.

Дополнительно нужно проанализировать следующие документы:

  • Справка о прописанных лицах. Это основной документ. Лица, имеющие право на пожизненное проживание в чужой квартире, бывают в ней прописаны.
  • Покупая домовладение, стоит внимательно просмотреть домовую книгу. В ней делаются отметки о прибытии и убытии новых жильцов.
  • Выписка из ЕГРН пригодится в случае ренты – обременение рентой регистрируется Росреестром. В остальном Выписка ЕГРН не содержит информации о проживании посторонних жильцов. Росреестр не регистрирует прописанных в жилище лиц, пользующихся правом пожизненного пользования квартирой.
  • Документ-основание (договор, дарственная, наследное свидетельство, договор о приватизации). Например, в предыдущем ДКП указывается список прав проживания, а свидетельстве на наследство – завещательный отказ.

Поскольку прописанные жильцы не являются обременениями, квартира может быть продана.

ВНИМАНИЕ! Если продавец заверил, что пожизненных жильцов нет, а впоследствии выяснилось, что они имеются, то покупатель может оспорить сделку через суд или потребовать возместить убытки.

Каждый случай индивидуален. Для покупателей и людей, стремящихся сохранить за собой квадратные метры, даже после получения за них денежной суммы, выгоднее обратиться за консультацией к опытному юристу. Самостоятельно разобраться в тонкостях отечественного законодательства по силам только людям, имеющим специальное образование. Получить бесплатную консультацию можно, записавшись в специально отведенном разделе внизу страницы.

Чтобы статья принесла пользу людям, ставьте лайк.

Читайте далее: купля продажа квартиры с пожизненным проживанием.

Проживание и пользование жильем при пожизненном содержании с иждивением

Данное статья разъяснит многим гражданам понятие пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, в этой статье обязательно стоит обсудить проживание при пожизненном содержании, пользование жилым помещением, какие органы контролируют проживание и пользования, и уточним сроки для проведения проверки.

Пожизненное содержание с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. В разбираемой области правовых отношениях есть множество подводных камней. Даже сами юристы и лица, работающие в судах и правоохранительных органах, могут запутаться по определенной категории дел. Все начинается с того, что сложно определить саму отрасль правоотношений, дело в том, что одно и то же дело может разбираться как судом, так и правоохранительными органами.

Отделить одно от другого бывает очень сложно, так как мошенничество так или иначе затрагивает гражданские отношения и необходимо разбираться в этом вопросе. Поэтому важно проанализировать ситуацию с фактической точки зрения, а потом также обратиться к правовым актам, в первую очередь таковым будет Гражданский Кодекс в том пункте, где регламентируется сделка. Кроме того, могут потребоваться и другие отраслевые акты, например, ФЗ «О защите прав потребителей», которые регулирует отдельные виды гражданских отношениях. Кроме того, конечно же, стоит изучить состав мошенничества или его вида, просмотреть литературу по этому вопросу, комментарии и желательно знать общую часть, чтобы понимать, о чем идет речь.

В конечном итоге, даже так иногда бывает сложно отделить одного от другого, так как, казалось бы, обман был, но его можно спокойно сбросить на недоброжелательное заключение договора. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Проживание при пожизненном содержании

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, получатель ренты передает в собственность свою квартиру плательщику ренты, а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру. При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

Содержание прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в материальном виде (регулярные денежные платежи), так и в нематериальном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца. Обычные общественные отношения могут испорчены действиями недоброжелателей. В одном случае это может быть простейшие недопонимание, которое разрешается либо в мирном порядке, либо в судебной плоскости. Такой вопрос ставится в рамках гражданско-правовых, жилищных и административных отношениях и в принципе являются неприятными, но рядовыми ситуациями.

Все намного сложнее, когда один из субъектов правоотношений умышленно искажает эти самые общественные отношения. Здесь также все может разделиться на несколько различных правовых полей, в одном случае это влечет обычную отмену договора, выплату компенсаций и другие гражданско-правовых последствия.

В другом случае все обстоит намного сложнее, и в общественные отношениях замешены лица, которые совершают уголовные преступления. Легальные и нелегальные схемы обычно отличаются точной отработкой сценария, таким образом, они, во-первых, являются скрытыми, во-вторых, даже если причиняется ущерб мошенник переносит все в гражданско-правовое поле. Таким образом, привлечь настоящего мошенника к уголовной ответственности зачастую бывает очень сложным занятием. Для этого необходимо раскрыть всю схему его действий, показать реальный ущерб общественным отношениям, факты обмана, злоупотребления доверием, изобличить замешенных лиц и т. д.

Естественно, этим должны заниматься правоохранительные органы, но нельзя не заметить, что для возбуждения дела требуется приложить массу усилий, иначе если в деле не будет найдено ничего криминального, то этот вопрос будет разрешаться в судебном порядке в соответствии с гражданским законодательством. Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующего отчуждения квартиры плательщиком ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 Гражданского Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Пользование жилым помещением

Понятие и содержание права пользования жилым помещением. Основным правом нанимателя и членов его семьи, ради приобретения которого и заключается договор найма, является право пользования жилым помещением, т.е. обеспеченная законом возможность проживать в нем. Это относится к найму помещений в домах всех фондов.

Осуществление права пользования невозможно без права владения, которое, бесспорно, возникает у нанимателя. Он приобретает и определенные элементы права распоряжения, например, право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и т.д.

Право на жилую площадь. В совокупности указанные правомочия нанимателя и членов его семьи в отношении нанятого помещения нередко называют правом на жилую площадь. Этот термин употребляется в судебной практике и в литературе и имеет то преимущество по сравнению с термином «право пользования жилым помещением», что охватывает все правомочия, которые приобретает наниматель в результате заключения договора, и право пользования, и право владения, и право распоряжения.

Сказанное позволяет прийти к выводу о том, что право на жилую площадь следует отнести к категориям вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право**. Важно отметить, что это право при определенных условиях (в случаях выкупа занимаемого помещения или приватизации) может перейти в иное качество — в право собственности. Естественно, этим должны заниматься правоохранительные органы, но нельзя не заметить, что для возбуждения дела требуется приложить массу усилий, иначе если в деле не будет найдено ничего криминального, то этот вопрос будет разрешаться в судебном порядке в соответствии с гражданским законодательством.

Назначение права на жилую площадь. Право на жилую площадь характеризуется тем, что имеет целевой характер. Согласно ч. 1 ст. 89 Основ, наниматель, которому жилое помещение передается для постоянного проживания, обязуется использовать его в соответствии с назначением (см. также п. 2 Типового договора).

Органы государственной власти каждого уровня ведут учет и определяют порядок предоставления жилых помещений (в т. ч. признают жилые помещения непригодными для проживания, контролируют использование и сохранность) соответствующего жилого фонда нуждающимся. Порядок государственного учета жилищных фондов и определение категории нуждающихся в жилых помещениях и порядок их предоставления находятся в ведении федеральных органов власти. Однако органы государственной власти субъектов РФ наделены полномочиями определять дополнительно к федеральным региональные категории граждан, нуждающихся в жилых помещениях, которые могут рассчитывать на жилье из жилищного фонда субъекта РФ. В этом вопросе очень важно осознавать суть самих правовых отношений. Естественно, в первую очередь стоит обратить внимание на правовую базу, которая по данным вопросам очень широка и витиевата.

Начинать стоит с самих кодексов, включая Уголовный и Гражданский Кодекс, а потом переходить к отраслевым актам, а также постановлениям пленума и доктрине. К сожалению, этого в большинстве случаев недостаточно, так как каждая ситуация индивидуальна. Стоит понимать сами правоотношения с фактической точки зрения, а также все сопутствующие акты, которые были заключены в рамках данных правоотношений. Так как данные правоотношения очень запутаны, лучше обратиться за юридической помощью.

Причем к выбору юриста лучше тоже подойти тщательно, так как нужен именно тот, который либо занимается этими отношениями, либо понимает, как защищать ваши права не только в гражданской, но и уголовной сфере. В конечном итоге будет возможно добиться реального продвижения по этому делу. Юристы помогут оценить саму ситуацию, насколько вы в ней правы, как из нее выбраться и какие шаги нужно предпринять. Логично, что нужно защищать свои права, но выбранный способ может существенно отличаться один от другого. Возможно удастся решить вопрос в мирном урегулирование, а есть вероятность, что дело дойдет до гражданского суда или вовсе до уголовного дела, против мошенника.

В любом случае, необходимо, как минимум компенсировать ущерб и сделать это первоначальной целью. К компетенции органов государственной власти Российской Федерации относятся также наиболее общие вопросы по определению порядка функционирования участников жилищных правоотношений, таких как ЖК, ЖСК, ТСЖ; правового положения их членов. Основой правового регулирования жилищных отношений на федеральном уровне является ЖК РФ и ряд федеральных законов, определяющие порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, признания жилых помещений непригодными для проживания, устанавливающие правила пользования жилыми помещениями.

В определении компетенции органов государственной власти того или иного уровня играет роль Конституция Российской Федерации, ЖК РФ, другие федеральные законы, где четко определена компетенция органов в конкретном вопросе или ее можно выявить методом исключения.

Важно! По всем вопросам иждивения и содержания а так же проживания, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по жилищным вопросам иждивению и ренте, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Хорошо когда есть достаточно денег, чтобы купить новую квартиру в устраивающем вас районе. Но частенько бывает, что наши желания не очень соответствуют возможностям, и тогда приходится искать компромиссное решение. Таким компромиссом может быть покупка жилья с обременением. Ведь при этом цена на квадратные метры бывает ниже рыночной на 20-50%. Однако не стоит забывать про бесплатный сыр и про то, что скупой платит дважды. Покупая квартиру с обременением, можно получить в придачу большие проблемы на долгие годы. Впрочем, такую квартиру можно купить и нечаянно, по незнанию, когда лукавый продавец «забыл» вас об этом предупредить, а вы толком ничего не проверили. Какие же виды обременения существуют и как с ними быть?

Рисунок: Анастасия Тимофеева

Термин «обременение» означает ограничение права собственника на распоряжение имуществом. В случае если имущество переходит к другому собственнику, то это ограничение распространяется и на него.

Основные виды обременения:
– ипотека под залог недвижимости,
– арест недвижимости,
– рента с пожизненным содержанием,
– опека,
– аренда.
Самый простой, с точки зрения сделок с жильем, вид обременения – это арест. Если недвижимость находится под арестом, продажа и покупка ее до снятия ареста просто невозможны. Есть арест – нет сделки.

Самый распространенный случай, и он же самый сложный и имеющий множество нюансов, – покупка ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка. Тут важно и то, каков остаток непогашенного кредита продавца, и политика банка, и то, располагаете ли вы (покупатель) полной суммой для покупки квартиры или сами тоже собираетесь оформлять под нее ипотеку.

Проведение такой сделки – трудоемкий и длительный процесс, включающий подготовку большого количества документов и требующий множества согласований. Но суть одна: сделка проводится в два этапа, сначала покупатель гасит в банке остаток кредита продавца, чтобы банк снял ограничение и допустил квартиру к сделке, потом заключается договор купли-продажи по обычной схеме. И тут покупатель рискует тем, что в случае если сделка сорвется, денег своих, внесенных за продавца банку, назад можно не получить. Компенсацией за риск будет являться то, что цена на квартиру в таких случаях, как правило, ниже процентов на 10.

Иногда бывает, что продавцу надо срочно продать квартиру, но ею на основании договора аренды или найма пользуются арендаторы. Конечно, при покупке квартиры в этом случае надо ознакомиться с договором аренды на предмет выселения арендаторов. Хорошо бы заранее понять, кому арендатор будет платить деньги в том случае, если вы купите недвижимость, – вам или бывшему владельцу.

Как правило, договор купли-продажи не отменяет стандартного договора аренды, поэтому выселить арендаторов до окончания срока покупателю будет весьма проблематично – такой шаг ущемляет интересы покупателя, насколько сильно – зависит от срока аренды. А если вы покупаете квартиру, чтобы ее сдавать, то это – не худший вариант.

Редко, но бывают случаи, когда продается квартира, находящаяся в собственности у продавца на основании договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. То есть в этой квартире проживает какой-то пожилой дедушка и имеет право проживать там до конца жизни. Изначально квартира принадлежала этому дедушке, но он оформил договор пожизненной ренты, то есть отдал свою квартиру в обмен на ежемесячные выплаты и определенные услуги, точный список которых есть в договоре. Возможно, рентодатель обещал мыть ему полы, или покупать лекарства, или вывозить его раз в год в Майами.

Если купить такую квартиру, то обязанность выплачивать дедушке ренту ляжет уже на покупателя. Еще надо учесть, что без согласия дедушки такую квартиру купить нельзя. В общем, получается переуступка договора ренты – вариант очень на любителя и весьма нечастый. Хотя квартира может достаться дешево. Договор ренты вообще очень скользкий и нечеловеколюбивый документ. Хотя бы потому, что у рентодателя и рентополучателя диаметрально противоположные мечты: пенсионер мечтает прожить подольше, а рентоподатель – поскорее получить квартиру.

Но все перечисленные варианты обременения – скорее, экзотика. Гораздо больше шансов столкнуться с тем, что квартира продается, а люди оттуда еще не выписались. Такое встречается сплошь и рядом, например, в случае цепочек, когда человек одновременно продает одну и покупает другую квартиру, и поэтому до сделки ему выписаться просто некуда.

В таком случае обычно письменно оговаривается, что продавец и члены его семьи обязуются выписаться из квартиры в течение определенного срока. Иногда эти договоренности продавцом нарушаются, и тогда приходится выселять силовыми методами вплоть до суда.

Но порой вдруг оказывается, что по закону выписать кого-то из членов семьи продавца невозможно. Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные, то выписать их можно только с разрешения органов опеки. Решать такую проблему нужно всегда до сделки, ведь без согласия органов опеки сделка купли-продажи квартиры просто не будет зарегистрирована.

Гораздо хуже, если обнаруживается, что один из родственников продавца когда-то в процессе приватизации квартиры написал отказ от участия в приватизации. Тогда он имеет право пожизненного проживания в квартире, пока не выпишется добровольно. Даже если квартира сменила владельца. Такое же право образуется у одного из членов семьи в результате завещательного отказа. Например, отец завещал квартиру сыну, но обязал его позволить дочери пользоваться квартирой пожизненно или же до замужества. В этом случае тоже выселение может быть только добровольным, причем при выписке этот человек теряет право пользования квартирой, вселиться обратно он уже не сможет.

Бывает, что один из родственников продавца временно выписан, потому что служит в армии или находится в местах лишения свободы. Если родственники умудрятся продать квартиру, то вернувшись, член их семьи будет иметь право зарегистрироваться именно там, откуда был выписан. Если вы купили такую квартиру – это ваши проблемы. Выписать такого неожиданного жильца через суд будет крайне проблематично. Права освободившихся граждан у нас чтут свято.

Конечно, в таком случае можно попытаться через суд признать сделку по купле-продаже недействительной, но то, что вам удастся получить с продавца деньги, далеко не факт.

Итак, при покупке квартиры с обременением, явным и неявным, опасности подстерегают нас на каждом шагу. Поэтому перед сделкой надо тщательно проверить приглянувшуюся квартиру на предмет обременений, о которых мог «забыть» рассказать продавец.

Необходимо ознакомиться с историей квартиры, для чего попросить продавца взять выписку из домовой книги, а самому заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в котором должны быть зафиксированы все наложенные обременения на данную недвижимость. Выписку можно получить после уплаты госпошлины через МФЦ или порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Снятие обременения с квартиры происходит по-разному. В случае аренды – автоматически после окончания срока договора аренды, в случае с договором ренты – только после смерти рентополучателя, в случае ипотеки – после погашения кредита предоставляется пакет документов в органы государственной регистрации права.

В общем, и купить квартиру с обременением можно, и снять обременение тоже со временем удастся, надо лишь трезво оценить возможные проблемы.

Алиса Орлова

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *